王麗新
近日，多家地產行業研究中心陸續披露了2022年房企盈利數據。據億翰智庫統計數據顯示，50家樣本房企2022年毛利率平均值為17.87%，同比下滑7個百分點。另據克而瑞研究中心統計數據顯示，2022年，逾七成房企“減收減利”，近半數企業虧損，逾九成房企凈利率降低。
房企盈利水平下降，行業盈利空間持續收縮，主要有以下三個原因：一是部分高價地項目進入結轉期，低利潤項目集中結算；二是市場低迷疊加償債壓力，多數房企選擇犧牲利潤換現金流，以價換量保去化，加劇了增收不增利現象；三是樓市整體不振，存貨及投資物業賬面價值縮水，導致房企需大量計提資產減值準備，少則幾億元多則上百億元的計提規模，對當期利潤影響很大。
結合當前市場的不確定性以及整體成交規模收縮的大勢來看，傳統開發模式已無法助推行業盈利重回高點。修復利潤通道是當務之急。
短期而言，盡快調整經營策略是常規動作。重塑房企ROE（凈資產收益率）的“配方”主要有三個，一是改善拿地權益比，提升項目結轉效率；二是降本增效，減少三費支出，開展精細化管理；三是降低融資成本，減少利息支出。
短期策略能否見效，尚需檢驗，而長期戰略路徑選擇，才是未來房企制勝的關鍵點，也是重塑行業估值邏輯和修復利潤表的核心所在。
從未來估值邏輯出發，ROE指標將成為指揮棒。那么，房企該做排序題還是多選題？
做排序題，規模和ROE誰為先？不可否認，房地產行業如今陷入深度調整期，與以往過分追求規模不無關系。當然，追求一定規模效應是應該的，但盲目擴張，會讓企業喪失理性判斷，難以實現高質量發展。回過頭看，如今的出險房企，多是過去無序擴張的“千億房企”，其中部分企業已較難脫離虧損窘境，甚至面臨退市風險。
反觀以利潤和現金流為導向的頭部房企、區域型房企以及其他優質房企，如今多已穿過行業至暗時刻，進入彈性擴表階段。近期，多個城市拿出壓箱底土地，并給企業留有利潤空間。這些過往鮮見的優質地塊受到這類房企爭相競逐，目的皆是實現資產換倉，以期未來靠結轉這些項目來修復利潤表。
做多選題，加碼輕資產或者多元化業務投資是重要選項。比如代建、物管以及商業等，將其提升到與住宅開發并駕齊驅的主航道地位，增加新的盈利渠道，這或許適合較早布局多元業務的房企。
以代建為例，作為輕資產運營模式之一的典型業務，擁有資金需求少、低負債、利潤率表現較好等特點，當下已從行業“小透明”一躍成為“香餑餑”。據相關統計數據顯示，截至2022年末，已有超過60家房企布局代建業務。其中，頭部代建企業綠城管理凈利率為27.7%，中原建業則高達50.1%。
此外，從2022年標桿房企財報來看，熱點城市核心板塊、運營效率高、出租率高的投資物業估值表現相對堅挺，利潤率也普遍高于住宅開發業務。比如，華潤置地、中海地產、龍湖集團作為成熟的投資物業運營商，其非房開業務收益規模居于行業前列，且歸母凈利率仍然保持在行業較高水平。
當然，房地產行業修復利潤表之路并非坦途，縮表出清陣痛仍在。待行業企穩回升之際，房地產市場將更加成熟，相關多元業務也將展示更多活力，新的經營管理模式以及資本運營模式將不斷迭代，助推行業健康發展。