來源：秦朔朋友圈
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近日，原財政部長樓繼偉在《比較》雜志上發文，提出一個讓市場腎上腺素飆升的觀點：
“房地產稅是最適合作為地方稅的稅種，在經濟轉為正常增長后應盡快開展試點”。
當然，開征房地產稅不是什么新話題，但樓繼偉的身份卻值得我們重視。他在文中也把為什么要急迫地征稅這個事說得很清楚。
樓繼偉認為，當前地方政府債務高企，這與地方政府的事權多而財權少有關。地方政府為了經濟增長，部分官員為了政績，不得不大量舉債，因此“完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重”就非常重要。
他提出了三個方案——
第一是建立適合作為地方稅的稅種；
第二是化解和抑制地方隱性發債；
第三是真正建立事權和支出責任相適應的制度。
三個方案中，其實建立適合地方的稅種是前提，這是化解地方債務，建立真正事權與支出相適應制度的基礎。
建立房地產稅被樓繼偉寄以厚望，原因有二——
首先，房地產稅穩定，對地方來說是一項每年旱澇保收的穩定稅源；
其次，中央一再明確，財政部也多次表態，對地方債務中央財政堅決不予救助。而如果發生債務問題，中央不救助，唯一的辦法就是地方自救，錢從哪里出？房地產稅是一個合適的出口。
中國當前的房子有多少？因為沒有具體的統計數據，所以目前外界仍未有看到官方權威的數據。經濟學家王小魯在2022年接受采訪時就表示，據全國人口普查數據，2020年全國城鎮居民人均住房建筑面積37.6平方米，加上空置房和房地產企業正在施工的住房和待售住房，全部完工銷售后全國城鎮住宅存量估計超過490億平米，按照100平米一套房計算，我們就有4.9億套房子了。管中窺豹，由此可見房地產稅的稅基是非常寬的。
另一方面，當前的地方債務數量龐大，財政部數據顯示，截至2022年末地方政府顯性債務余額約35.1萬億。這一數額相比2014年末增長了127%，增長相對較快，這主要由于新預算法允許地方發債。
除了顯性的地方債，還有隱性債務，主要是專項債，專項債券融資資金不必列入地方一般預算赤字，類似于美國地方政府的“市政債”。這一部分數量也不少。
財政部數據顯示，2022年末一般債務余額為14.4萬億，占顯性債務的四成；專項債務余額20.7萬億，占顯性債務的六成。
地方債的問題，其實也不是什么秘密了，此前貴州獨山縣400億債務的消息沸騰網絡，這個每年財政總收入才10億的小縣城撕開了地方政府債務的冰山一角。
廈門大學經濟學院趙燕菁教授認為，從制度經濟學的視角，地方政府就是一個通過空間收費的方式提供公共產品（服務）的壟斷競爭企業。地方政府的融資行為和市場上所有企業的融資行為沒有本質差異。從這個角度看，獨山縣400億債務可以分為兩大部分：以稅收做抵押的公共債務和以項目收入為抵押的非公共債務。
因此，如何更大地增強地方稅收，是今天稅制改革重點研究的話題。這個稅，既要稅基寬又要有可持續性，房地產稅恰好符合。
目前來看，房地產稅的出臺有兩大難點，其一是樓繼偉在文中所說的產權不完整、交易受限，這是房地產稅立法的最大難點。
這一點主要的難點在于城鎮與農村實行不同的土地制度。但是目前有很多建在農村集體土地上的小產權房，還有在農民宅基地上建的房子，這些房子在沿海發達地區，在城鄉結合部，其實已經進入市場交易了，只是受限于土地制度，沒有拿到產證，也不能進行登記。小產權房如何破解產權難題，如何進行估值，是未來房地產稅立法的關鍵。不然不僅影響稅基，更會讓一部分房產游離于稅法之外，影響公正性。
第二個難點，則是立法的落地。房地產稅的立法有阻力，誰手上有大量的房產，阻力就來自于誰。毫無疑問，最大的阻礙是既得利益者，中國老百姓手上房子多嗎？很多家庭也都有一兩套，多的三四套，但真正的“地主”“房姐”群體也可能在體制內，而這些人又是政策的制定者，能不能“革自己的命”是一個非常大的挑戰。
房地產稅的立法已經提了好多年，進展情況一直緩慢，這也間接說明，立法除了政策原因外，更大的困難是如何平衡利益。
征收房地產稅本質上說是與民奪利，政府在賣地這一環節本身就已經征過一次稅，在已經存在“土地稅”、交易稅的情況下，加征持有稅，同樣涉及道德問題。“一魚三吃”，如何平衡也是立法必須考量的問題。
基于以上，筆者個人認為，房地產稅的立法短時期內，至少三年內，仍無出臺的可能性。給小產權房賦權涉及農村經濟體制的改革，這是房地產稅出臺的攔路虎，按全國人大（涉及征稅必須全國人大立法）立法的程序，這么重大的立法，即使今年開始啟動，也大概率需要3年以上時間。
另一方面，今天的房地產市場情況，也不適宜征收房地產稅，所以今明兩年，恐怕連擴大試點也不會提。目前的主題是恢復經濟，恢復民生，房地產又是保經濟保穩定的頭等大事，不管你承不承認，房地產市場的穩定，是中國經濟持續穩定發展的“定海神針”。
但是，房地產稅的立法又不得不為，甚至筆者認為這會是本屆政府的KPI。無論是化解地方債務風險，還是為了房地產市場的長遠發展，或者為了和國際接軌，立法征稅都勢不可擋。
舉一個簡單的例子，中國的房地產調控手段之繁復已經在全球無出其右，用行政調控的手段要么容易管死，要么顯得無用，而借鑒國際經驗，開征持有稅或許確實是一個不錯的選擇。
所以，有預期地讓這個政策落地比懸而未決更有效。正如有評論說，房地產稅懸劍效應對樓市傷害太大，早日發布一個理性的、溫和的房地稅試點方案，有利于樓市走穩。
最后，唯一需要糾結的就只剩下如何征稅的問題了。
房地產稅不太可能成為奢侈品稅那樣的懲罰性稅種，一方面固然是前面所言征稅對象的原因，激進的征稅方案也不會被接受；另一方面，也需要考慮可持續問題，穩定持續的稅源更符合這個稅的立法初衷。
對樓市來說，房地產稅稱不上是“灰犀牛”，只能是我們不愿意看見的“房間里的大象”吧，但它終究是要來的。
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