轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)
可以房產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”的地盤(pán)又大了！
“看！這兩天兒發(fā)了新通知 ↓ ↓ ↓”
“啥意思？”
“就是北京銀監(jiān)局、央行營(yíng)管部、市規(guī)自委、市住建委給買(mǎi)賣(mài)二手房開(kāi)‘快捷方式’啦！“
Q
“帶押過(guò)戶(hù)”是啥？
“帶押過(guò)戶(hù)”是對(duì)于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無(wú)需提前還清貸款、無(wú)需墊付資金以解除抵押，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立。
在傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，需要賣(mài)方提前籌集資金還清貸款，即“贖樓”，通過(guò)“贖樓”解除原有抵押，才能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，進(jìn)而買(mǎi)方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。
Q
哪兒的房現(xiàn)在能“帶押過(guò)戶(hù)”？
目前全國(guó)有15個(gè)省份100多個(gè)地市開(kāi)展了“帶押過(guò)戶(hù)”。
其中，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等地已經(jīng)全面開(kāi)展。各地在實(shí)踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更等“帶押過(guò)戶(hù)”模式。
Q
啥樣的房產(chǎn)可以做“帶押過(guò)戶(hù)”？
以北京為例，在北京同時(shí)滿(mǎn)足以下四個(gè)方面的條件可做“帶押過(guò)戶(hù)”：
1．本市個(gè)人二手房交易；
2．買(mǎi)方必須是全款或者辦理的是個(gè)人住房商貸購(gòu)房；
3．賣(mài)方未結(jié)清的貸款必須是商貸，或是已經(jīng)還清公積金貸款部分的組合貸；
4．所交易的住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行僅存一次有效抵押。
Q
“帶押過(guò)戶(hù)”的優(yōu)勢(shì)是啥？
1．可以縮短交易周期。“帶押過(guò)戶(hù)”有望大幅縮短交易時(shí)間，有利于有置換改善需求的人盡快收回資金。
2．可以節(jié)省“過(guò)橋資金”成本。對(duì)于原來(lái)需要借錢(qián)墊款償還房貸的人來(lái)說(shuō)，“帶押過(guò)戶(hù)”可以節(jié)省一大筆“過(guò)橋資金”成本，也降低了市場(chǎng)上“過(guò)橋資金”這個(gè)灰色地帶可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
3．能夠盤(pán)活二手房市場(chǎng)。政策有助于加快換房需求入市，對(duì)提升新房交易量有所助力，會(huì)促進(jìn)新市民購(gòu)買(mǎi)二手房及在該城市扎根落戶(hù)，可進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)。
Q
我想“帶押過(guò)戶(hù)”，應(yīng)該如何操作？
各地流程略有不同，具體請(qǐng)參考當(dāng)?shù)毓俜轿募Ｏ旅嬉员本槔?/p>
第一步，二手房的買(mǎi)賣(mài)雙方先約定好同意“帶押過(guò)戶(hù)”，然后辦理網(wǎng)簽；
第二步，去銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶(hù)”，與雙方貸款銀行約定首付款監(jiān)管賬戶(hù)等事項(xiàng)、買(mǎi)方將首付款打入資金監(jiān)管賬戶(hù)；
第三步，買(mǎi)賣(mài)雙方前往登記大廳辦理“帶押過(guò)戶(hù)”登記手續(xù)，辦理過(guò)戶(hù)，并辦理二次抵押權(quán)手續(xù)；
第四步，買(mǎi)方的房貸銀行通過(guò)監(jiān)管賬戶(hù)向賣(mài)方貸款銀行支付原貸款余額并向賣(mài)方發(fā)放貸款，之前的房貸解除抵押。
Q
對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，“帶押過(guò)戶(hù)”有潛在風(fēng)險(xiǎn)嗎？
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，對(duì)買(mǎi)方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于交易期間房屋被查封。
交易過(guò)程賣(mài)方抵押解除前，若賣(mài)方出現(xiàn)無(wú)法償還到期債務(wù)的情況，銀行有權(quán)要求查封、拍賣(mài)、變賣(mài)房屋，這將對(duì)買(mǎi)方造成不利影響。此時(shí)，買(mǎi)方的購(gòu)房款可通過(guò)公證處提存專(zhuān)用賬戶(hù)原路返還，但是解除買(mǎi)賣(mài)合同較復(fù)雜，需耗費(fèi)大量時(shí)間。
對(duì)賣(mài)方而言，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于提前償還貸款的可能性。
交易過(guò)程中賣(mài)方抵押解除前，若房屋出現(xiàn)重大且不可挽回的價(jià)值損失，觸發(fā)銀行提前還款的情形，賣(mài)方貸款將加速到期，從而導(dǎo)致其承受較大的還貸壓力。
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