對(duì)于未來的新房需求，郁亮比較樂觀，他認(rèn)為“上有天花板，下有保底線”。
3月31日上午，深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科國(guó)際會(huì)議中心，萬科（000002.SZ）召開了2022年度業(yè)績(jī)會(huì)。臨近海邊的大梅沙細(xì)雨蒙蒙，霧氣籠罩之下，能見度并不高，而這，就像房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前路，充滿不確定性，人們也迫切想要尋求一個(gè)答案。
經(jīng)歷了去年資產(chǎn)減值時(shí)面對(duì)投資人的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，今年業(yè)績(jī)會(huì)，萬科管理層顯得從容了不少。
根據(jù)披露的數(shù)據(jù)，2022年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。2021年存貨減值擠水分之后，2022年萬科凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
銷售端，2022年，萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米，合同銷售金額4169.7億元，銷售金額同比下降33.58%。盡管銷售額度有所下降，但是在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的2022年，萬科依舊保持了全口徑銷售額前三的位置。
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%；與此同時(shí)，百?gòu)?qiáng)房企2022年銷售額同比下降超四成，房企融資、銷售端的信心都亟待恢復(fù)。
在一系列的政策松綁之下，2023年開年，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，2月南京、成都、杭州等城市樓市成交量明顯增加，全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅明顯收窄，但是進(jìn)入三月份，這股暖流開始動(dòng)能不足。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題，萬科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒有“狂飆”，也沒有“倒春寒”，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。
郁亮分析，與今年1月相比，2月全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)較明顯的回升，這主要是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放；另外今年春節(jié)較早，對(duì)1月成交有影響；而且房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好，從中央到地方都出臺(tái)了支持合理住房需求的政策，市場(chǎng)信心有所回升；再加上房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降，對(duì)于自住需求而言性價(jià)比提高，是較合理的入市點(diǎn)。但從1-2月整體來看，一、二線城市新房成交同比上升7.2%，增速談不上狂飆。3月以來，目前3月周均成交比2月高點(diǎn)回落了6%左右，但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時(shí)間，因此也沒有倒春寒，市場(chǎng)還在溫和復(fù)蘇的軌道上。
對(duì)于未來的新房需求，郁亮比較樂觀，他認(rèn)為“上有天花板，下有保底線”。一方面，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平米，再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付，在大量的供應(yīng)下，新房市場(chǎng)無法再回到2021年歷史峰值。另一方面，在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下，一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平米左右的需求。
“受外部因素影響，短期市場(chǎng)上下起伏是正常現(xiàn)象。比起短期走勢(shì)，對(duì)萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)。”郁亮表示，行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段，萬科將在牢守安全底線的前提下，繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的道路。
很早以前，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)就被稱為房企的第二增長(zhǎng)曲線，不過，從當(dāng)前的營(yíng)收數(shù)據(jù)來看，開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是各房企最主要的收益來源，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒能達(dá)到取代開發(fā)業(yè)務(wù)的地步，萬科亦是如此。
2022年9月，萬科旗下物業(yè)板塊萬物云（2602.HK）在港交所上市，2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收301億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)15.1億元，另外，其物流、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為35.6億元、32.4億元、87.2億元，利潤(rùn)數(shù)據(jù)未公布。
近年來，政策層面對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長(zhǎng)期租賃住房貸款等都已逐步開放，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。業(yè)績(jī)會(huì)上，萬科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖表示，萬緯物流目前在浙江和廣東選了幾個(gè)資產(chǎn)，大概25萬方左右。目前，發(fā)改委已經(jīng)有了推進(jìn)文件，正在進(jìn)入下一步審批，預(yù)期今年應(yīng)該可以發(fā)REITs。
對(duì)于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，郁亮稱，從中長(zhǎng)期看，萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長(zhǎng)軌道上，整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。同時(shí)，他也提到，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢，萬科會(huì)保持耐心。