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萬科郁亮:市場(chǎng)沒有“狂飆”,也沒有“倒春寒”
查看次數(shù):660 次 發(fā)布日期:2023-04-01 來源:一財(cái)網(wǎng)

對(duì)于未來的新房需求,郁亮比較樂觀,他認(rèn)為“上有天花板,下有保底線”。

3月31日上午,深圳市鹽田區(qū)大梅沙萬科國(guó)際會(huì)議中心,萬科(000002.SZ)召開了2022年度業(yè)績(jī)會(huì)。臨近海邊的大梅沙細(xì)雨蒙蒙,霧氣籠罩之下,能見度并不高,而這,就像房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的前路,充滿不確定性,人們也迫切想要尋求一個(gè)答案。

經(jīng)歷了去年資產(chǎn)減值時(shí)面對(duì)投資人的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢,今年業(yè)績(jī)會(huì),萬科管理層顯得從容了不少。

根據(jù)披露的數(shù)據(jù),2022年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元,同比增長(zhǎng)11.3%;歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)226.2億元,同比上升0.4%;每股基本盈利1.95元,同比增加0.6%。2021年存貨減值擠水分之后,2022年萬科凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

銷售端,2022年,萬科開發(fā)業(yè)務(wù)全年實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2630萬平方米,合同銷售金額4169.7億元,銷售金額同比下降33.58%。盡管銷售額度有所下降,但是在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的2022年,萬科依舊保持了全口徑銷售額前三的位置。

2022年,房地產(chǎn)行業(yè)整體下行,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,去年全國(guó)商品房銷售面積135837萬平方米,比上年下降24.3%;與此同時(shí),百?gòu)?qiáng)房企2022年銷售額同比下降超四成,房企融資、銷售端的信心都亟待恢復(fù)。

在一系列的政策松綁之下,2023年開年,房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象,2月南京、成都、杭州等城市樓市成交量明顯增加,全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅明顯收窄,但是進(jìn)入三月份,這股暖流開始動(dòng)能不足。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)問題,萬科董事會(huì)主席郁亮在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒有“狂飆”,也沒有“倒春寒”,市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

郁亮分析,與今年1月相比,2月全國(guó)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)確實(shí)出現(xiàn)較明顯的回升,這主要是去年12月、今年1月的部分需求積累至2月集中釋放;另外今年春節(jié)較早,對(duì)1月成交有影響;而且房地產(chǎn)政策環(huán)境較為友好,從中央到地方都出臺(tái)了支持合理住房需求的政策,市場(chǎng)信心有所回升;再加上房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降,對(duì)于自住需求而言性價(jià)比提高,是較合理的入市點(diǎn)。但從1-2月整體來看,一、二線城市新房成交同比上升7.2%,增速談不上狂飆。3月以來,目前3月周均成交比2月高點(diǎn)回落了6%左右,但3月成交水平仍超過了2022年的絕大部分時(shí)間,因此也沒有倒春寒,市場(chǎng)還在溫和復(fù)蘇的軌道上。

對(duì)于未來的新房需求,郁亮比較樂觀,他認(rèn)為“上有天花板,下有保底線”。一方面,國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平米,再加上近幾年大規(guī)模建設(shè)的住房也在陸續(xù)交付,在大量的供應(yīng)下,新房市場(chǎng)無法再回到2021年歷史峰值。另一方面,在外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化的情況下,一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)仍能保持12億平米左右的需求。

“受外部因素影響,短期市場(chǎng)上下起伏是正常現(xiàn)象。比起短期走勢(shì),對(duì)萬科而言更關(guān)鍵是認(rèn)準(zhǔn)大勢(shì)。”郁亮表示,行業(yè)未來無法再回到對(duì)住宅開發(fā)過于依賴的階段,萬科將在牢守安全底線的前提下,繼續(xù)堅(jiān)持走開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重的道路。

很早以前,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)就被稱為房企的第二增長(zhǎng)曲線,不過,從當(dāng)前的營(yíng)收數(shù)據(jù)來看,開發(fā)業(yè)務(wù)仍然是各房企最主要的收益來源,經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒能達(dá)到取代開發(fā)業(yè)務(wù)的地步,萬科亦是如此。

2022年9月,萬科旗下物業(yè)板塊萬物云(2602.HK)在港交所上市,2022年全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收301億元,歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)15.1億元,另外,其物流、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)業(yè)務(wù)的營(yíng)收分別為35.6億元、32.4億元、87.2億元,利潤(rùn)數(shù)據(jù)未公布。

近年來,政策層面對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來越高,REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長(zhǎng)期租賃住房貸款等都已逐步開放,融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投融建管退”的閉環(huán)。業(yè)績(jī)會(huì)上,萬科首席運(yùn)營(yíng)官劉肖表示,萬緯物流目前在浙江和廣東選了幾個(gè)資產(chǎn),大概25萬方左右。目前,發(fā)改委已經(jīng)有了推進(jìn)文件,正在進(jìn)入下一步審批,預(yù)期今年應(yīng)該可以發(fā)REITs。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù),郁亮稱,從中長(zhǎng)期看,萬科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長(zhǎng)軌道上,整體收入今年會(huì)保持兩位數(shù)增長(zhǎng),對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。同時(shí),他也提到,經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢,萬科會(huì)保持耐心。

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