來(lái)源：澤平宏觀
未來(lái)房子還能不能買？中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于什么階段？未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)怎樣？為什么有的房產(chǎn)企業(yè)能夠“長(zhǎng)青”？
*以下為11月16日任澤平博士和御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖先生的直播速記整理，內(nèi)容有刪減。
1
房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)
任澤平：房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來(lái)了嗎？什么時(shí)候會(huì)來(lái)？
馮侖：有兩個(gè)拐點(diǎn)，一種叫市場(chǎng)拐點(diǎn)，一種叫政策拐點(diǎn)。大家都理解我們所說(shuō)的政策拐點(diǎn)，包括這次的“金融16條”一出，市場(chǎng)反應(yīng)很積極。但是我們必須要講的是另外一個(gè)拐點(diǎn)，市場(chǎng)拐點(diǎn)，而且市場(chǎng)拐點(diǎn)其實(shí)5年前就出現(xiàn)了。
行業(yè)的拐點(diǎn)和人口、城市化以及居住的制度安排有關(guān)。另外人口的年齡結(jié)構(gòu)、金融政策、匯率稅率等等這一系列都導(dǎo)致了市場(chǎng)拐點(diǎn)。
從1999年開(kāi)始，商品住宅帶動(dòng)了住宅公司來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，5年前國(guó)內(nèi)人均GDP就超過(guò)了8000美金，已經(jīng)接近1萬(wàn)美金。市場(chǎng)拐點(diǎn)的基本要素就是人均GDP過(guò)8000美金、城鎮(zhèn)化率過(guò)60%。
另外一個(gè)就是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施完成，城市的空間結(jié)構(gòu)布局、交通、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校，這些一定格基本上都是存量了，增量的變動(dòng)就會(huì)減少。按照國(guó)際可比較的來(lái)說(shuō)，住宅已經(jīng)接近于飽和狀態(tài)。所謂飽和就是人均面積超過(guò)40平米，達(dá)到了基本滿足住的需求。
我們自有的住宅的比例、產(chǎn)權(quán)房的比例在全世界也是非常高的。所以這些指標(biāo)實(shí)際上都給我們一個(gè)強(qiáng)烈的判斷，成為在業(yè)內(nèi)和行業(yè)人士看來(lái)，市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)“后開(kāi)發(fā)時(shí)期”。
在開(kāi)發(fā)階段，以住宅為核心的產(chǎn)品，主要競(jìng)爭(zhēng)的是規(guī)模、成本、速度，所以大家看到大量蓋、大量賣，房地產(chǎn)公司生意特別好。但是后開(kāi)發(fā)時(shí)期就進(jìn)入到住宅要減速減價(jià)減量，然后非住宅的房地產(chǎn)開(kāi)始增加。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向到運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。
任澤平：剛才馮老師給出了非常清晰的答案，讓我很受啟發(fā)。我原來(lái)建立過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)的分析框架——房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿、高資本密集行業(yè)。一旦金融收緊，肯定會(huì)向下走。像前兩年，“三道紅線”“集中度管理”等政策促使行業(yè)出現(xiàn)了非常典型的短周期調(diào)整。而最近的這些重磅政策，“金融16條”、“第二支箭”、置換預(yù)售資金監(jiān)管，國(guó)開(kāi)行、中債登等國(guó)家隊(duì)出場(chǎng)，增信，或者直接上場(chǎng)解決民營(yíng)三好生的融資問(wèn)題，這表明政策拐點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)了。最近港股地產(chǎn)公司股票大漲就與此有關(guān)。也就是所謂的，短期看金融。
剛才馮老師也提到大拐點(diǎn)出現(xiàn)了。我認(rèn)為，這個(gè)大的拐點(diǎn)是人口的拐點(diǎn)。中國(guó)乃至全世界買房的主力人群都一樣，在20-50歲區(qū)間。而中國(guó)的人口紅利就來(lái)自1962-1976年出生的這一波嬰兒潮人口紅利。也就是，1998年房改之后，為什么會(huì)有房地產(chǎn)黃金20年？因?yàn)檎泌s上這一波嬰兒潮人口結(jié)婚生子要買房，這是中國(guó)最大的嬰兒潮。現(xiàn)在中國(guó)主力勞動(dòng)人群是46歲到60歲，老齡化加速到來(lái)，主力人群該有房的基本都有了。
我說(shuō)幾個(gè)數(shù)，大家就可以一目了然。現(xiàn)在人均住房套內(nèi)面積是三十四平，放在發(fā)達(dá)國(guó)家中來(lái)看，都已經(jīng)不算小；人均套戶比是1.09，60%以上的城市都過(guò)剩了；還有就是人口，今天的14億是個(gè)拐點(diǎn)，以后每年中國(guó)人口會(huì)以幾百萬(wàn)的速度減少。
所以，短期金融刺激能反彈，但只存在于局部地區(qū)。以前那種一刺激就普漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。
我原來(lái)講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，未來(lái)中國(guó)70%城市的房地產(chǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì)，會(huì)漫長(zhǎng)的陰跌，這說(shuō)的就是人口減少的城市。但還有20%的都市圈、城市群由于高等級(jí)的產(chǎn)業(yè)集聚、人口流入變成硬通貨，未來(lái)房?jī)r(jià)還可以再創(chuàng)新高。
2
對(duì)年輕人買房的建議
任澤平：您對(duì)現(xiàn)在的年輕人或者想買房的人，有什么建議？
馮侖：的確，閉著眼睛買一套房，坐地漲價(jià)的時(shí)代過(guò)去了。但如果是剛需或剛改可以買，要兼顧保值和以后的換手率。
第一，買配套好的地方，醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施完備。這樣你不要的時(shí)候，容易賣出去。接盤(pán)換手率取決于什么？配套、資產(chǎn)品質(zhì)，還有就是這個(gè)地方的就業(yè)是不是充分。看經(jīng)濟(jì)在這個(gè)點(diǎn)上有沒(méi)有增長(zhǎng)，人口有沒(méi)有聚集。
其次，對(duì)開(kāi)發(fā)商的選擇越來(lái)越重要。以前我們有將近7萬(wàn)家的住宅和項(xiàng)目公司，今后大概留個(gè)10%就不錯(cuò)了，也就是90%的將被洗牌消失。全世界的住宅行業(yè)公司在人均GDP過(guò)8000美金之后都在減少。最終只有兩類能夠存在，一類就是巨大如萬(wàn)科這樣，產(chǎn)業(yè)化、高品質(zhì)、智能化且不斷升級(jí)，能針對(duì)不同人群做出細(xì)分好產(chǎn)品的公司。還有一些公司，可能是區(qū)域性的龍頭加細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先者，比如說(shuō)只做單身公寓，青年周轉(zhuǎn)的房子，這些都屬于細(xì)分市場(chǎng)。買房就得買這兩類公司。
而且在未來(lái)，服務(wù)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力。看一個(gè)公司的服務(wù)能否不斷擴(kuò)大范圍，同時(shí)又做到獨(dú)特、細(xì)致、專業(yè)、長(zhǎng)期。舉個(gè)例子，現(xiàn)在日本大型的住宅公司有很多都是原來(lái)的電器公司。比如松下的房屋，它為什么值得買？因?yàn)樘峁┙K身服務(wù)。每20年強(qiáng)制性更換一次家電，吸引了很多客戶。另外，豐田也是其中之一。它在富士山腳下用1200畝地做了個(gè)新城，號(hào)稱未來(lái)城市的一個(gè)模板。他們認(rèn)為，移動(dòng)的空間是汽車，固定的空間就叫房子。所以在空間的打造上，他們做的非常好，實(shí)現(xiàn)了未來(lái)城市互聯(lián)互通。家電跟人的連接，人和房屋設(shè)備的連接，樓和樓的連接，建筑和道路的連接等等，一切都連起來(lái)。所以以后建筑行業(yè)只是個(gè)殼而已，內(nèi)核都是家電和汽車企業(yè)在做。總之，服務(wù)有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力很重要。
3
對(duì)于企業(yè)的幾點(diǎn)思考
任澤平：為什么像萬(wàn)科這樣的公司長(zhǎng)盛不衰？
馮侖：跟你講一個(gè)比較有趣的事，王石已經(jīng)退休5年了。在退休之前，王石去爬山，到國(guó)外讀書(shū)十幾年，也都沒(méi)影響。所以可見(jiàn)王石在萬(wàn)科最初的十幾年，把一個(gè)企業(yè)最基本的應(yīng)該做的事做得非常好。
比如說(shuō)公司治理。
王石堅(jiān)守的價(jià)值觀，職業(yè)經(jīng)理文化、自覺(jué)接受監(jiān)督、嚴(yán)格自律、事業(yè)導(dǎo)向、使命驅(qū)動(dòng)，這些說(shuō)出來(lái)似乎是個(gè)大道理。但最怕的就是能把大道理當(dāng)真的人，王石真把它當(dāng)真。
當(dāng)真以后，短期很難看出來(lái)。但王石退休了5年，公司卻做成500強(qiáng)，在公司和不在公司一樣的好，個(gè)人沒(méi)有任何是非麻煩。其他的公司可能短期內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科的銷售額規(guī)模，但是往往創(chuàng)始人、老板不注重在公司治理上下功夫。
任澤平：非常的自律、底線比較高，然后規(guī)范的去運(yùn)作，訂立制度，與現(xiàn)代化的公司管理有很大的關(guān)系。
馮侖：曾經(jīng)有人說(shuō)，很多規(guī)模大的民營(yíng)企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)一些狀況，管理層對(duì)于企業(yè)賬目不清楚。但央企就很少出現(xiàn)這樣的情況。央企經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，體系制度還是存在的。它不會(huì)讓公司成為老板滿足欲望的手段，相反是由制度約束。像這些出狀況的民營(yíng)企業(yè)，往往是公司服務(wù)于老板。老板把公司當(dāng)成滿足個(gè)人欲望、偏好的手段。結(jié)果個(gè)人出現(xiàn)了，公司沒(méi)了。所以你看，到今天我們記住的只是萬(wàn)科兩個(gè)字，而不是冒在前面的個(gè)人英雄。
任澤平：萬(wàn)科的企業(yè)制度和文化保障了企業(yè)的正常運(yùn)行。
馮侖：是的，王石在國(guó)外留學(xué)五六年、退休了五六年，但企業(yè)也還是一直穩(wěn)定成長(zhǎng)。就像我所說(shuō)，萬(wàn)科好比一輛好汽車，誰(shuí)都可以駕駛，而不是說(shuō)王石是一個(gè)“車?yán)习濉保吡嗽賮?lái)一個(gè)人就沒(méi)辦法馭馬駕車前進(jìn)了。很多老板都有這樣的抉擇，到底是企業(yè)成就自己還是自己成就企業(yè)，很多人到最后都選擇讓企業(yè)成就自己，而王石卻并非如此。
任澤平：企業(yè)的掌舵人權(quán)力過(guò)大而沒(méi)有體系制度的約束，就必然導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展順利的時(shí)候一馬平川，但是一旦環(huán)境變?yōu)槟婢尘秃苋菀资艽欤椅铱偨Y(jié)起來(lái)，家電、建筑、房地產(chǎn)和新經(jīng)濟(jì)企業(yè)雖然他們的業(yè)務(wù)不盡相同但是本質(zhì)邏輯卻是一致的。
馮侖：企業(yè)發(fā)展，如果很依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)作為公司戰(zhàn)略決策的主導(dǎo)，進(jìn)而到具體工作脫離體系，那遇到失敗基本上責(zé)任就在老板。一個(gè)企業(yè)是否“一言堂”，決策是否脫離了體系，也就很大程度上決定了這個(gè)企業(yè)最終的成敗。
任澤平：我思考了一下，發(fā)現(xiàn)人在順境之中反而容易犯錯(cuò)，很多人都是順境中剛愎自用，聽(tīng)不進(jìn)他人意見(jiàn)，比如房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展時(shí)期，常有人說(shuō)錯(cuò)話、辦錯(cuò)事和因?yàn)楦軛U加得過(guò)多最后導(dǎo)致企業(yè)崩盤(pán)。但是當(dāng)深陷逆境，反而是日日反思，身居低谷而不犯錯(cuò)。
總結(jié)起來(lái)就是，成體系的制度可以約束老板在順境時(shí)的心態(tài)膨脹，比如魏征之于李世民，本質(zhì)也就是“制衡”，如果沒(méi)有體系制度的制衡，順境中過(guò)度增加杠桿，企業(yè)的狀態(tài)就是“進(jìn)攻能力過(guò)強(qiáng)而防御力過(guò)弱”，一旦遭遇突發(fā)狀況，企業(yè)便難以為繼。所以體系制度的約束不讓老板“順境登高峰”，也避免了老板權(quán)力過(guò)大導(dǎo)致“逆境跌低谷”，讓企業(yè)始終平穩(wěn)發(fā)展。
馮論：一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)發(fā)展中常見(jiàn)的錯(cuò)誤有兩種：一是決策不切合實(shí)際，脫離了體系“制衡”，那企業(yè)就會(huì)偏離軌道，脫離市場(chǎng)和客戶的需求，這是主觀認(rèn)識(shí)和客觀情況分離導(dǎo)致的；二是主觀意識(shí)和客觀原因的“相對(duì)錯(cuò)誤”，其決策是正確的，但是環(huán)境卻由于某些原因諸如戰(zhàn)爭(zhēng)等等，導(dǎo)致了原本正確的決策變得不再正確。
其實(shí)人生也是如此，身居制度以內(nèi)，謹(jǐn)慎有余，但是因?yàn)橥庖蝮E變，讓本來(lái)很正確的決策變成錯(cuò)誤的。再拿“新東方”舉例子，它就是因?yàn)橥獠凯h(huán)境改變，而遭遇逆境，但是它還有糾錯(cuò)的機(jī)制。
脫離外部環(huán)境導(dǎo)致的逆境，方法也是兩種：一是脫離僵局；二是糾錯(cuò)。好的公司治理并不是單一的脫離僵局，而是應(yīng)該能及時(shí)適應(yīng)外界的變化。老板“一言堂”的特征是脫離僵局，但卻沒(méi)有及時(shí)的糾錯(cuò)機(jī)制。
而糾錯(cuò)也分為兩種：一是終點(diǎn)糾錯(cuò)；二是路途糾錯(cuò)。比方說(shuō)恒大，恒大就是典型的終點(diǎn)糾錯(cuò)，我一路走到黑，一直到這條路走不通了，我才開(kāi)始糾錯(cuò)止損，這樣的機(jī)制不容易陷入僵局，但是卻容易讓企業(yè)陷入生死危機(jī)。
而萬(wàn)科就是路途糾錯(cuò)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)止損，雖然這樣的機(jī)制可能會(huì)在會(huì)議中出現(xiàn)僵局，但是卻保證了企業(yè)不容易陷入危機(jī)。其實(shí)就實(shí)際出發(fā)，去分析企業(yè)管理的得失我們說(shuō)也是很有趣的。
任澤平：是啊，的確應(yīng)該通過(guò)分析管理體系來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。
責(zé)任編輯：梁斌 SF055