色黄久久久久久_日韩人妻精品一区二区三区_一道本在线观看视频_北条麻妃在线视频观看

首頁(yè) > 財(cái)經(jīng)新聞 > 馮侖對(duì)談任澤平:閉著眼買房、坐地漲價(jià)的時(shí)代過(guò)去了,90%的開(kāi)發(fā)商將被洗牌
馮侖對(duì)談任澤平:閉著眼買房、坐地漲價(jià)的時(shí)代過(guò)去了,90%的開(kāi)發(fā)商將被洗牌
查看次數(shù):703 次 發(fā)布日期:2022-12-01 來(lái)源:市場(chǎng)資訊

來(lái)源:澤平宏觀

未來(lái)房子還能不能買?中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于什么階段?未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)怎樣?為什么有的房產(chǎn)企業(yè)能夠“長(zhǎng)青”?

*以下為11月16日任澤平博士和御風(fēng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、萬(wàn)通集團(tuán)創(chuàng)始人馮侖先生的直播速記整理,內(nèi)容有刪減。

1

房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)

任澤平:房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來(lái)了嗎?什么時(shí)候會(huì)來(lái)?

馮侖:有兩個(gè)拐點(diǎn),一種叫市場(chǎng)拐點(diǎn),一種叫政策拐點(diǎn)。大家都理解我們所說(shuō)的政策拐點(diǎn),包括這次的“金融16條”一出,市場(chǎng)反應(yīng)很積極。但是我們必須要講的是另外一個(gè)拐點(diǎn),市場(chǎng)拐點(diǎn),而且市場(chǎng)拐點(diǎn)其實(shí)5年前就出現(xiàn)了。

行業(yè)的拐點(diǎn)和人口、城市化以及居住的制度安排有關(guān)。另外人口的年齡結(jié)構(gòu)、金融政策、匯率稅率等等這一系列都導(dǎo)致了市場(chǎng)拐點(diǎn)。

從1999年開(kāi)始,商品住宅帶動(dòng)了住宅公司來(lái)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),5年前國(guó)內(nèi)人均GDP就超過(guò)了8000美金,已經(jīng)接近1萬(wàn)美金。市場(chǎng)拐點(diǎn)的基本要素就是人均GDP過(guò)8000美金、城鎮(zhèn)化率過(guò)60%。

另外一個(gè)就是基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施完成,城市的空間結(jié)構(gòu)布局、交通、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校,這些一定格基本上都是存量了,增量的變動(dòng)就會(huì)減少。按照國(guó)際可比較的來(lái)說(shuō),住宅已經(jīng)接近于飽和狀態(tài)。所謂飽和就是人均面積超過(guò)40平米,達(dá)到了基本滿足住的需求。

我們自有的住宅的比例、產(chǎn)權(quán)房的比例在全世界也是非常高的。所以這些指標(biāo)實(shí)際上都給我們一個(gè)強(qiáng)烈的判斷,成為在業(yè)內(nèi)和行業(yè)人士看來(lái),市場(chǎng)拐點(diǎn)的到來(lái)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)“后開(kāi)發(fā)時(shí)期”。

在開(kāi)發(fā)階段,以住宅為核心的產(chǎn)品,主要競(jìng)爭(zhēng)的是規(guī)模、成本、速度,所以大家看到大量蓋、大量賣,房地產(chǎn)公司生意特別好。但是后開(kāi)發(fā)時(shí)期就進(jìn)入到住宅要減速減價(jià)減量,然后非住宅的房地產(chǎn)開(kāi)始增加。房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向到運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理。

任澤平:剛才馮老師給出了非常清晰的答案,讓我很受啟發(fā)。我原來(lái)建立過(guò)一個(gè)房地產(chǎn)的分析框架——房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口,中期看土地,短期看金融。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿、高資本密集行業(yè)。一旦金融收緊,肯定會(huì)向下走。像前兩年,“三道紅線”“集中度管理”等政策促使行業(yè)出現(xiàn)了非常典型的短周期調(diào)整。而最近的這些重磅政策,“金融16條”、“第二支箭”、置換預(yù)售資金監(jiān)管,國(guó)開(kāi)行、中債登等國(guó)家隊(duì)出場(chǎng),增信,或者直接上場(chǎng)解決民營(yíng)三好生的融資問(wèn)題,這表明政策拐點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)了。最近港股地產(chǎn)公司股票大漲就與此有關(guān)。也就是所謂的,短期看金融。

剛才馮老師也提到大拐點(diǎn)出現(xiàn)了。我認(rèn)為,這個(gè)大的拐點(diǎn)是人口的拐點(diǎn)。中國(guó)乃至全世界買房的主力人群都一樣,在20-50歲區(qū)間。而中國(guó)的人口紅利就來(lái)自1962-1976年出生的這一波嬰兒潮人口紅利。也就是,1998年房改之后,為什么會(huì)有房地產(chǎn)黃金20年?因?yàn)檎泌s上這一波嬰兒潮人口結(jié)婚生子要買房,這是中國(guó)最大的嬰兒潮。現(xiàn)在中國(guó)主力勞動(dòng)人群是46歲到60歲,老齡化加速到來(lái),主力人群該有房的基本都有了。

我說(shuō)幾個(gè)數(shù),大家就可以一目了然。現(xiàn)在人均住房套內(nèi)面積是三十四平,放在發(fā)達(dá)國(guó)家中來(lái)看,都已經(jīng)不算小;人均套戶比是1.09,60%以上的城市都過(guò)剩了;還有就是人口,今天的14億是個(gè)拐點(diǎn),以后每年中國(guó)人口會(huì)以幾百萬(wàn)的速度減少。

所以,短期金融刺激能反彈,但只存在于局部地區(qū)。以前那種一刺激就普漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了

我原來(lái)講過(guò)一個(gè)觀點(diǎn),未來(lái)中國(guó)70%城市的房地產(chǎn)沒(méi)有機(jī)會(huì),會(huì)漫長(zhǎng)的陰跌,這說(shuō)的就是人口減少的城市。但還有20%的都市圈、城市群由于高等級(jí)的產(chǎn)業(yè)集聚、人口流入變成硬通貨,未來(lái)房?jī)r(jià)還可以再創(chuàng)新高。

2

對(duì)年輕人買房的建議

任澤平:您對(duì)現(xiàn)在的年輕人或者想買房的人,有什么建議?

馮侖:的確,閉著眼睛買一套房,坐地漲價(jià)的時(shí)代過(guò)去了。但如果是剛需或剛改可以買,要兼顧保值和以后的換手率。

第一,買配套好的地方,醫(yī)院、學(xué)校等設(shè)施完備。這樣你不要的時(shí)候,容易賣出去。接盤(pán)換手率取決于什么?配套、資產(chǎn)品質(zhì),還有就是這個(gè)地方的就業(yè)是不是充分。看經(jīng)濟(jì)在這個(gè)點(diǎn)上有沒(méi)有增長(zhǎng),人口有沒(méi)有聚集。

其次,對(duì)開(kāi)發(fā)商的選擇越來(lái)越重要。以前我們有將近7萬(wàn)家的住宅和項(xiàng)目公司,今后大概留個(gè)10%就不錯(cuò)了,也就是90%的將被洗牌消失。全世界的住宅行業(yè)公司在人均GDP過(guò)8000美金之后都在減少。最終只有兩類能夠存在,一類就是巨大如萬(wàn)科這樣,產(chǎn)業(yè)化、高品質(zhì)、智能化且不斷升級(jí),能針對(duì)不同人群做出細(xì)分好產(chǎn)品的公司。還有一些公司,可能是區(qū)域性的龍頭加細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)先者,比如說(shuō)只做單身公寓,青年周轉(zhuǎn)的房子,這些都屬于細(xì)分市場(chǎng)。買房就得買這兩類公司。

而且在未來(lái),服務(wù)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力。看一個(gè)公司的服務(wù)能否不斷擴(kuò)大范圍,同時(shí)又做到獨(dú)特、細(xì)致、專業(yè)、長(zhǎng)期。舉個(gè)例子,現(xiàn)在日本大型的住宅公司有很多都是原來(lái)的電器公司。比如松下的房屋它為什么值得買?因?yàn)樘峁┙K身服務(wù)。每20年強(qiáng)制性更換一次家電,吸引了很多客戶。另外,豐田也是其中之一。它在富士山腳下用1200畝地做了個(gè)新城,號(hào)稱未來(lái)城市的一個(gè)模板。他們認(rèn)為,移動(dòng)的空間是汽車,固定的空間就叫房子。所以在空間的打造上,他們做的非常好,實(shí)現(xiàn)了未來(lái)城市互聯(lián)互通。家電跟人的連接,人和房屋設(shè)備的連接,樓和樓的連接,建筑和道路的連接等等,一切都連起來(lái)。所以以后建筑行業(yè)只是個(gè)殼而已,內(nèi)核都是家電和汽車企業(yè)在做。總之,服務(wù)有沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力很重要。

3

對(duì)于企業(yè)的幾點(diǎn)思考

任澤平:為什么像萬(wàn)科這樣的公司長(zhǎng)盛不衰?

馮侖:跟你講一個(gè)比較有趣的事,王石已經(jīng)退休5年了。在退休之前,王石去爬山,到國(guó)外讀書(shū)十幾年,也都沒(méi)影響。所以可見(jiàn)王石在萬(wàn)科最初的十幾年,把一個(gè)企業(yè)最基本的應(yīng)該做的事做得非常好。

比如說(shuō)公司治理。

王石堅(jiān)守的價(jià)值觀,職業(yè)經(jīng)理文化、自覺(jué)接受監(jiān)督、嚴(yán)格自律、事業(yè)導(dǎo)向、使命驅(qū)動(dòng),這些說(shuō)出來(lái)似乎是個(gè)大道理。但最怕的就是能把大道理當(dāng)真的人,王石真把它當(dāng)真。

當(dāng)真以后,短期很難看出來(lái)。但王石退休了5年,公司卻做成500強(qiáng),在公司和不在公司一樣的好,個(gè)人沒(méi)有任何是非麻煩。其他的公司可能短期內(nèi)超過(guò)萬(wàn)科的銷售額規(guī)模,但是往往創(chuàng)始人、老板不注重在公司治理上下功夫。

任澤平:非常的自律、底線比較高,然后規(guī)范的去運(yùn)作,訂立制度,與現(xiàn)代化的公司管理有很大的關(guān)系。

馮侖:曾經(jīng)有人說(shuō),很多規(guī)模大的民營(yíng)企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)一些狀況,管理層對(duì)于企業(yè)賬目不清楚。但央企就很少出現(xiàn)這樣的情況。央企經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展,體系制度還是存在的。它不會(huì)讓公司成為老板滿足欲望的手段,相反是由制度約束。像這些出狀況的民營(yíng)企業(yè),往往是公司服務(wù)于老板。老板把公司當(dāng)成滿足個(gè)人欲望、偏好的手段。結(jié)果個(gè)人出現(xiàn)了,公司沒(méi)了。所以你看,到今天我們記住的只是萬(wàn)科兩個(gè)字,而不是冒在前面的個(gè)人英雄。

任澤平:萬(wàn)科的企業(yè)制度和文化保障了企業(yè)的正常運(yùn)行。

馮侖:是的,王石在國(guó)外留學(xué)五六年、退休了五六年,但企業(yè)也還是一直穩(wěn)定成長(zhǎng)。就像我所說(shuō),萬(wàn)科好比一輛好汽車,誰(shuí)都可以駕駛,而不是說(shuō)王石是一個(gè)“車?yán)习濉保吡嗽賮?lái)一個(gè)人就沒(méi)辦法馭馬駕車前進(jìn)了。很多老板都有這樣的抉擇,到底是企業(yè)成就自己還是自己成就企業(yè),很多人到最后都選擇讓企業(yè)成就自己,而王石卻并非如此。

任澤平:企業(yè)的掌舵人權(quán)力過(guò)大而沒(méi)有體系制度的約束,就必然導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展順利的時(shí)候一馬平川,但是一旦環(huán)境變?yōu)槟婢尘秃苋菀资艽欤椅铱偨Y(jié)起來(lái),家電、建筑、房地產(chǎn)和新經(jīng)濟(jì)企業(yè)雖然他們的業(yè)務(wù)不盡相同但是本質(zhì)邏輯卻是一致的。

馮侖:企業(yè)發(fā)展,如果很依賴個(gè)人經(jīng)驗(yàn)作為公司戰(zhàn)略決策的主導(dǎo),進(jìn)而到具體工作脫離體系,那遇到失敗基本上責(zé)任就在老板。一個(gè)企業(yè)是否“一言堂”,決策是否脫離了體系,也就很大程度上決定了這個(gè)企業(yè)最終的成敗。

任澤平:我思考了一下,發(fā)現(xiàn)人在順境之中反而容易犯錯(cuò),很多人都是順境中剛愎自用,聽(tīng)不進(jìn)他人意見(jiàn),比如房地產(chǎn)行業(yè)在蓬勃發(fā)展時(shí)期,常有人說(shuō)錯(cuò)話、辦錯(cuò)事和因?yàn)楦軛U加得過(guò)多最后導(dǎo)致企業(yè)崩盤(pán)。但是當(dāng)深陷逆境,反而是日日反思,身居低谷而不犯錯(cuò)。

總結(jié)起來(lái)就是,成體系的制度可以約束老板在順境時(shí)的心態(tài)膨脹,比如魏征之于李世民,本質(zhì)也就是“制衡”,如果沒(méi)有體系制度的制衡,順境中過(guò)度增加杠桿,企業(yè)的狀態(tài)就是“進(jìn)攻能力過(guò)強(qiáng)而防御力過(guò)弱”,一旦遭遇突發(fā)狀況,企業(yè)便難以為繼。所以體系制度的約束不讓老板“順境登高峰”,也避免了老板權(quán)力過(guò)大導(dǎo)致“逆境跌低谷”,讓企業(yè)始終平穩(wěn)發(fā)展。

馮論:一般來(lái)說(shuō),企業(yè)發(fā)展中常見(jiàn)的錯(cuò)誤有兩種:一是決策不切合實(shí)際,脫離了體系“制衡”,那企業(yè)就會(huì)偏離軌道,脫離市場(chǎng)和客戶的需求,這是主觀認(rèn)識(shí)和客觀情況分離導(dǎo)致的;二是主觀意識(shí)和客觀原因的“相對(duì)錯(cuò)誤”,其決策是正確的,但是環(huán)境卻由于某些原因諸如戰(zhàn)爭(zhēng)等等,導(dǎo)致了原本正確的決策變得不再正確。

其實(shí)人生也是如此,身居制度以內(nèi),謹(jǐn)慎有余,但是因?yàn)橥庖蝮E變,讓本來(lái)很正確的決策變成錯(cuò)誤的。再拿“新東方”舉例子,它就是因?yàn)橥獠凯h(huán)境改變,而遭遇逆境,但是它還有糾錯(cuò)的機(jī)制。

脫離外部環(huán)境導(dǎo)致的逆境,方法也是兩種:一是脫離僵局;二是糾錯(cuò)。好的公司治理并不是單一的脫離僵局,而是應(yīng)該能及時(shí)適應(yīng)外界的變化。老板“一言堂”的特征是脫離僵局,但卻沒(méi)有及時(shí)的糾錯(cuò)機(jī)制。

而糾錯(cuò)也分為兩種:一是終點(diǎn)糾錯(cuò);二是路途糾錯(cuò)。比方說(shuō)恒大,恒大就是典型的終點(diǎn)糾錯(cuò),我一路走到黑,一直到這條路走不通了,我才開(kāi)始糾錯(cuò)止損,這樣的機(jī)制不容易陷入僵局,但是卻容易讓企業(yè)陷入生死危機(jī)。

而萬(wàn)科就是路途糾錯(cuò),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)止損,雖然這樣的機(jī)制可能會(huì)在會(huì)議中出現(xiàn)僵局,但是卻保證了企業(yè)不容易陷入危機(jī)。其實(shí)就實(shí)際出發(fā),去分析企業(yè)管理的得失我們說(shuō)也是很有趣的。

任澤平:是啊,的確應(yīng)該通過(guò)分析管理體系來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

責(zé)任編輯:梁斌 SF055

本文由 導(dǎo)航巴巴-分類目錄-網(wǎng)站提交-網(wǎng)站收錄-億夢(mèng)網(wǎng)絡(luò) 發(fā)布轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留鏈接: http://m.weilanw.com/details/2293.html
標(biāo)簽:
色黄久久久久久_日韩人妻精品一区二区三区_一道本在线观看视频_北条麻妃在线视频观看
蜜桃av噜噜一区二区三区| 国产区二精品视| 国产伦精品一区二区三区四区视频 | www国产亚洲精品久久网站| 欧美日韩亚洲一区二区三区四区| 青青草原av在线播放| 欧美成aaa人片免费看| 日韩在线免费av| 国产一区二区三区奇米久涩| 日韩免费视频在线观看| 亚洲丰满在线| 亚洲在线不卡| 欧美精品在线播放| 精品国产一区二区三区久久久久久| 国产成人亚洲综合91精品| 97精品国产97久久久久久春色 | 国产aⅴ精品一区二区三区黄| 久久视频免费在线| 国产成人高潮免费观看精品 | 性色av香蕉一区二区| 亚洲五月六月| 亚洲在线免费看| 日韩资源av在线| 日韩av电影在线网| 日韩精品一区二区三区久久| 在线观看日韩羞羞视频| 97激碰免费视频| 欧美 日韩 国产在线| 午夜欧美性电影| www国产免费| 亚洲精品欧美极品| 一区精品在线| zzjj国产精品一区二区| 国产欧美精品aaaaaa片| 国产欧美精品一区二区三区介绍| 日本精品中文字幕| 日本一区精品| 日本一区高清不卡| 日韩精品一区二区三区色偷偷| 亚洲综合在线小说| 亚洲综合激情五月| 日日摸天天爽天天爽视频| 国产亚洲欧美一区二区三区| 午夜欧美性电影| 狠狠色综合色区| 久久久久久久久久网| 岛国一区二区三区高清视频| 国产日韩欧美日韩| 色老头一区二区三区在线观看| 亚洲精品日韩av| 国语精品免费视频| 国产精品网红福利| 欧美理论一区二区| 精品久久久久av| 都市激情久久久久久久久久久 | 国产欧美日韩小视频| 久久久久久久久久久网站| 国产精品日日摸夜夜添夜夜av| 一道精品一区二区三区| 欧美激情一区二区久久久 | 国产精品入口免费视频一| 亚洲精品免费一区二区三区| 黄色录像特级片| 久久久精品欧美| 欧美国产视频一区| 国产成人综合久久| 国产精品第一第二| 欧美一级淫片播放口| 国产乱码一区| 超碰91人人草人人干| 日本不卡在线观看| 99在线观看| 亚洲精品一区二区三区四区五区| 国产一区二区在线免费| 久久精品国产综合| 免费高清一区二区三区| 美女av一区二区三区| 久久久在线观看| 欧美有码在线观看视频| 九色成人免费视频| 国产成人综合精品| 裸模一区二区三区免费| 亚洲欧美日韩精品在线 | 国产精品日韩三级| 成人免费观看毛片| 欧美在线免费视频| 影音先锋欧美在线| 久久青草精品视频免费观看| 精品少妇在线视频| 日本一欧美一欧美一亚洲视频| 国产精品久久999| 日韩在线视频免费观看高清中文| wwwwww欧美| 国产女主播自拍| 好吊色欧美一区二区三区四区| 婷婷四房综合激情五月| 在线精品日韩| 精品国产日本| 国产精品高潮呻吟久久av黑人| 国产ts一区二区| 91精品久久久久| 成人动漫在线观看视频| 免费一级特黄毛片| 欧美激情一区二区三区在线视频| 日本一欧美一欧美一亚洲视频| 国产激情片在线观看| 亚洲精品不卡| 痴汉一区二区三区| 天天爱天天做天天操| 午夜伦理精品一区| 中文字幕无码精品亚洲资源网久久| 欧美成年人在线观看| 国产精品大陆在线观看| 亚洲高清乱码| 日本www高清视频| 欧美在线不卡区| 国产热re99久久6国产精品| 91精品免费久久久久久久久| 久久综合狠狠综合久久综青草| 午夜精品久久久久久99热| 欧美一级淫片播放口| 91精品国产色综合久久不卡98| 欧美亚洲视频一区| 国产精品国产三级国产aⅴ浪潮| 亚洲欧美日韩在线综合| 欧美激情第六页| 欧美激情亚洲天堂| 另类美女黄大片| 91av免费看| 亚洲精品中文综合第一页| 国产精品一区二| 久久精品2019中文字幕| 不卡伊人av在线播放| 欧美精品欧美精品| 日韩视频永久免费观看| 国产欧美欧洲| 欧美日韩国产高清视频| 美日韩精品免费观看视频| 欧美乱大交xxxxx| 久久电影一区二区| 国模无码视频一区二区三区| 国产99在线|中文| 国产成人免费电影| 精品少妇人妻av一区二区| 日韩视频在线播放| 亚洲在线色站| 久久久免费av| 91精品久久久久久久久中文字幕 | 女女同性女同一区二区三区按摩| 91精品在线观看视频| 亚洲综合在线中文字幕| 久久青青草原| 成人精品久久久| 精品91一区二区三区| 国产精品三级网站| 久久五月情影视| 亚洲中文字幕无码av永久| 国产精品偷伦视频免费观看国产| 无码人妻精品一区二区蜜桃网站 | 欧美又粗又长又爽做受| 亚洲巨乳在线观看| 国产精品第一页在线| 国产日韩精品在线观看| 亚洲精品免费在线看| 不卡av电影院| 91观看网站| 91精品国自产在线观看| 国产日韩精品在线| 国产男人精品视频| 激情网站五月天| 日韩精品一区二区三区外面| 熟女少妇在线视频播放| 青青在线视频观看| 深夜福利日韩在线看| 日韩视频在线免费看| 久久久av免费| 国产中文日韩欧美| 亚洲国产激情一区二区三区| 久久久无码中文字幕久...| 日韩久久久久久久久久久久久| 日韩亚洲在线观看| 国产在线一区二区三区| 亚洲一区中文字幕| 久久久久久久av| 国产在线视频欧美| 欧美精品在线免费观看| 久久婷婷五月综合色国产香蕉| 黄页网站在线观看视频| 人体精品一二三区| 国内一区二区三区在线视频| 成人3d动漫一区二区三区| 国产v综合v亚洲欧美久久| 久久久精品美女| 国产精品久久久久久久电影 | av一本久道久久波多野结衣| 国产www免费| 青草网在线观看| 色婷婷综合久久久久中文字幕| 国产v亚洲v天堂无码久久久| 国产精品第二页|