王麗新
房地產行業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)。當前，高杠桿、高負債、高周轉模式已成“過去式”，“向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”成為行業(yè)發(fā)展新方向。預計今年將是房地產行業(yè)新舊動能轉換、重塑估值邏輯的分水嶺，上市房企將進入差異化競爭時代。
在此背景下，房企需從自身資源優(yōu)勢、政策方向、市場需求中尋找機會，將經營邏輯從以開發(fā)為主轉向開發(fā)與經營并重。筆者認為，房企可從以下三方面進行探索。
第一，合理調整業(yè)務結構，向非房地產開發(fā)業(yè)務要利潤。過去幾年，不少房企都曾嘗試轉型，在其自有資金處于高位時，曾跨界投資糧油、金融證券、新能源車等賽道，但本質依舊是依靠房地產開發(fā)回籠的資金去“養(yǎng)”這些新業(yè)務。術業(yè)有專攻，房企謀求轉型的第一步，或許是做“房地產+”業(yè)務。
從當下頭部房企在代建、物管、商業(yè)地產、長租公寓、園林、設計以及施工等“前項和后項一體化”業(yè)務方面的實踐來看，綠城中國、華潤置地、龍湖集團等上市房企已經穩(wěn)居部分細分業(yè)務賽道龍頭地位。從2022年財報來看，相關公司非房開業(yè)務毛利率明顯高于開發(fā)主業(yè)，同時，這也是其在資本市場估值的加分項。
第二，試水城鄉(xiāng)建設及綠色建筑，從開發(fā)商向運營服務商轉型。過去，很多上市房企嘗試向城市運營商轉型。方向沒錯，也有廣闊市場前景，但在實際操作層面，房企往往會重走住宅開發(fā)老路，與真正的城市服務商還存在距離。在文旅產業(yè)、鄉(xiāng)村振興、舊城改造、片區(qū)綜合開發(fā)等領域存在著巨大的商機，若能利用城市運營商在規(guī)劃、建設、招商等方面的能力去參與相關項目，將獲得更多發(fā)展機遇。
在綠色建筑領域，上市房企亦可“做文章”。住房和城鄉(xiāng)建設部與國家發(fā)展改革委發(fā)布的《城鄉(xiāng)建設領域碳達峰實施方案》提出，“力爭到2060年前，城鄉(xiāng)建設方式全面實現綠色低碳轉型。”城鄉(xiāng)綠色建筑領域發(fā)展空間巨大，當前房企在綠色建筑方面布局規(guī)模相對較小。此外，綠色金融方面支持也有利于緩解房企資金鏈壓力。
第三，關注好資產好項目，利用好REITs等融資工具。在傳統房地產開發(fā)模式下，房企融資以銀行信貸、債券融資為主。新發(fā)展模式下，房企經營模式從開發(fā)—銷售逐漸向持有—運營轉型，其中，公募REITs發(fā)揮的融資功能將越發(fā)明顯。不久前，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，國家發(fā)展改革委印發(fā)《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，均提出“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs”。這無疑利好房企，符合條件的公司要關注好資產，投資能產生協同效應的好項目，以期獲得穩(wěn)定回報。
未來，上市房企需保持戰(zhàn)略定力，錨定新發(fā)展目標，尋找適合自身的轉型之路，助力行業(yè)新發(fā)展模式加速形成。