財聯(lián)社4月6日訊（編輯 馬蘭）韓國特色租房模式——傳貰房（又稱全租房）的存在，一度讓很多中國人感嘆：還能這么玩？
這種租房理念是，房客先行支付相當(dāng)于總房價50%-80%的高昂押金，獲得一段時間內(nèi)（通常是2年），免費租住房子的權(quán)利。房東則在收到這筆押金后進(jìn)行投資，通過投資回報來充當(dāng)房客所謂的“房租”。在租期屆滿之后，房東將向房客全款退回押金。
在經(jīng)濟景氣的時候，房客，尤其是年輕人，可以通過銀行低息全租貸款和家人支持獲得了心儀房子的使用權(quán)。而大部分房東則通過這種向房客拆借資金的方式進(jìn)一步投資房地產(chǎn)，擴大其傳貰房版圖。
對于全租房客來說，押金更像是一筆存在房東那里的存款，相比于每個月都“消失”的房租來說，這種模式自然大受歡迎。更重要的是，銀行提供的優(yōu)惠傳貰房貸款利息極低，相較于月租來說不過就是小菜一碟。
這種看似“雙贏”的買賣在韓國已經(jīng)延續(xù)了近兩百年。但最近，如此傳統(tǒng)的模式卻坑了一大波韓國年輕人。
投機變詐騙
綜合韓國媒體報道，韓國政府上月開始在首爾、仁川、京畿道和釜山等多地設(shè)置了支持中心，用以幫助受到傳貰房欺詐的租戶。
曾經(jīng)一心炒房，靠著傳貰房押金不斷買房的房東們中間出現(xiàn)了一些“聰明人”，他們精準(zhǔn)地把握住了傳貰房的金融邏輯，并順應(yīng)時勢地改變其行為。
根據(jù)韓媒調(diào)查，僅在仁川市的兩個區(qū)，就發(fā)生了3000多起押金高于房價的“罐頭出租”詐騙犯罪。
房東拍拍屁股卷款走人之后，房客們面臨房屋拍賣，房財兩失的悲慘境地。更讓房客們接受不了的是，押金之中還包含著銀行的貸款。
幸運的是，韓國針對傳貰房押金提供了相應(yīng)的保險。不幸的是，并不是每一個傳貰房租客都記得投保。
于是，很多韓國年輕人發(fā)現(xiàn)，自己只是租了一個房子的工夫，就背上了一輩子都可能還不完的債務(wù)，而且還沒房住。
28歲的Yoo Ha-jin在2021年3月簽約傳貰房的時候就沒有為押金購買保險。等到同年12月她房東破產(chǎn)，房產(chǎn)將被拍賣的時候，她被告知只能收回45%的押金。這也意味著她將欠下至少17萬人民幣的貸款。
房東的投資失誤，卻讓打工人承受重創(chuàng)。如此荒誕離譜的故事，正在韓國真實上演。
時勢造“狗熊”
韓國傳貰房房東的日子原本十分滋潤，一本萬利的買賣輕松又愜意，很難讓人理解他們涉足詐騙的動機。
實質(zhì)上，這種詐騙也存在被動的色彩。在去年韓國房價出現(xiàn)下行苗頭后，房東們原先借舊買新的資金鏈條被打破，一部分房東還不出押金，被按上詐騙的罪名。另一部分則主動出擊，選擇渾水摸魚。
而真正細(xì)究部分房東“變節(jié)”的原因，人們不得不承認(rèn)，美聯(lián)儲或許才是那個罪魁禍?zhǔn)住?/p>
韓國的金融市場并不獨立，其貨幣政策基本上跟著美國的節(jié)奏走。而韓國的房地產(chǎn)貸款大多采取的是浮動利率計息，這在美聯(lián)儲加息周期背景下開始變得觸目驚心。
一方面，韓國傳貰房租戶和房東需要向銀行支付更高的利息，增加了資金成本。另一方面，加息打擊了韓國房地產(chǎn)市場，房價開始進(jìn)入下行階段。
根據(jù)韓國房地產(chǎn)委員會的數(shù)據(jù)，韓國房價在截至今年1月的兩年內(nèi)下跌了12%，其中傳貰房的房價下跌了7%。
前面說過，傳貰房房東賺錢靠的是房價上漲的邏輯，用已有租戶的押金買新房，招攬新租戶，收取新租金……而等到原來租戶退租時，房東可以賣掉升值的房產(chǎn)償還押金，獲利了結(jié)，或者將房子租給新的租客，以新押金償還舊押金。
但一旦房價下跌，房東將無法依靠賣房獲利，也無法找到愿意支付原來水平押金的租戶。面對退租的房客，房東只能選擇低價出手房產(chǎn)，而他越著急賣房，房價下跌的趨勢就越容易形成。
于是，房東面前的路只剩下兩條：破產(chǎn)，或者跑路。
韓國金融市場的隱雷
去年年底，韓國民主黨議員引用韓國住房和城市保障公司（HUG）的統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，共有2073起傳貰房押金被吞案件。其中拖欠金額最大的業(yè)主累計欠下646億韓元的租戶押金，折合約3.37億人民幣。
這些人用別人的錢加杠桿押注房地產(chǎn)，在房價下行的當(dāng)下變成一個個“老賴”中的巨無霸。
還有一位名下?lián)碛?000多套全租房的 “傳貰大王”，去年10月去世后留下一地雞毛。據(jù)韓國警方稱，與他相關(guān)的200多份房屋租賃合同已經(jīng)或即將到期，而從他去世到去年年底，HUG已經(jīng)因為他向租客提供了約200億韓元的全租房賠償金。
據(jù)HUG稱，2022年因傳貰房還款失敗而提出的保險索賠增加了一倍多，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.17萬億韓元。
韓國央行的數(shù)據(jù)則顯示，截至去年10月，傳貰房貸款達(dá)到了172萬億韓元，相當(dāng)于韓國未償還抵押貸款的17%和家庭債務(wù)的10%。但韓國經(jīng)濟研究所的數(shù)據(jù)卻指出，其實 ，韓國傳貰房債務(wù)規(guī)模約為1058萬億韓元，相當(dāng)于韓國家庭債務(wù)總額的36.17%。
與此同時，根據(jù)韓國人居研究所的數(shù)據(jù)，如果房價下跌10%，將有四分之一的房東難以償還押金，也意味著更多的租戶將被迫負(fù)債。殘酷的現(xiàn)實是，韓國2月房價同比下跌了4.4%。
而傳貰房租戶中近七成的人為20-30歲的年輕族群。這批人恰好又是傳統(tǒng)意義上最重要的消費群體，如果他們被債務(wù)壓垮，韓國的經(jīng)濟可能會比想象中還要麻煩。
野村證券和花旗等一些投行因此預(yù)測，韓國銀行需要在未來三到六個月內(nèi)盡快開始降息，以保證房地產(chǎn)市場的軟著陸。
如果韓國房地產(chǎn)真的因傳貰房而出現(xiàn)大面積的爆雷，韓國年輕人或許將嘗到日本“失落的一代”相同的苦楚。更冤種的是，大量韓國年輕人沒有炒房，卻承擔(dān)了炒房帶來最大的傷痛。