觀點網(wǎng) 按照國際慣例，一個地區(qū)土地開發(fā)強度達到30%就達到警戒線，而戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，東莞土地開發(fā)強度超50%，比肩深圳，位居廣東第二。
土地資源日漸稀缺，加之地緣位置影響，深系、廣系、本土等派系在這座城市的舊改江湖輪番登場。
4月4日，東莞今年第一宗城市更新單一主體掛牌招商項目東城洋杞坑舊改地塊開拍，本土房企廣東海德集團以底價16.74億元摘得。
該地塊占地約22.8萬㎡，拆除重建區(qū)域13.76萬㎡。開發(fā)用地面積約7.4萬㎡，更新方向為居住、商業(yè)功能，總建面超43.9萬㎡，其中商業(yè)建面為18.27萬㎡，居住建面約25.66萬㎡。
洋杞坑位于東城黃旗南片區(qū)，緊鄰地鐵1號線（在建），是東城2018年的重點更新單元，預(yù)計2024年年中入市。
誰是海德
2019年7月，海德集團成為洋杞坑項目前期服務(wù)商，如今摘地“轉(zhuǎn)正”，并不意外。
與富力、佳兆業(yè)等從舊改掘得第一桶金，再拓展其他業(yè)務(wù)的房企不同，海德先從商業(yè)地產(chǎn)起家，近幾年才確定舊改方向。
企業(yè)官網(wǎng)顯示，廣東海德集團成立于2000年，產(chǎn)業(yè)板塊涵蓋城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)、教育產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)開發(fā)與運營、商業(yè)運營、物業(yè)服務(wù)。
2002年，其首個項目第一國際獲政府批準正式立項，整個建筑群南北連綿一公里，總占地面積21.21萬㎡，規(guī)劃建筑面積100萬㎡，其中商業(yè)面積逾20萬㎡。
2003年，第一國際一期財富中心動工，2004年首期對外開售，創(chuàng)下3天銷售5億成績。此后，二期百安中心、三期匯一城、四期海德廣場相繼動工建設(shè)。
這座巨型綜合體項目占據(jù)了海德十年時間，直到2013年海德廣場才落成投用。正是這一年，海德集團分別在中山港口鎮(zhèn)、東莞望牛墩鎮(zhèn)通過招拍掛投資海德東方駿園、海德駿園項目。
2018年，海德集團第一個舊改項目海德·琥珀臺正式動工，總占地面積約為5萬㎡，總建筑面積約為27萬㎡，由7棟高層住宅和2棟高端寫字樓以及街區(qū)商業(yè)裙樓組成。
2019年9月13日，琥珀臺首推5號樓209套房源，到10月份就加推2號樓。
值得注意的是，琥珀臺正是離洋杞坑最近的小區(qū)之一，而自琥珀臺問世后，東城南在此期間并無純新盤入市。
初嘗戰(zhàn)果后，海德集團明顯加重了舊改領(lǐng)域布局。
據(jù)合一城市更新研究院統(tǒng)計，僅2020年，海德集團于東莞市通過獲取前期服務(wù)商資格介入的舊改項目達13個。
截至目前，海德在莞介入約22個舊改項目，總占地面積超400萬㎡。其中，城區(qū)7宗，東南臨深板塊5宗，水鄉(xiāng)新城4宗，東部產(chǎn)業(yè)園3宗，松山湖2宗，濱海灣1宗。
規(guī)則轉(zhuǎn)變
此次出讓的洋杞坑地塊是東莞今年第一宗舊改單一主體掛牌招商項目，也是過去舊改模式的延續(xù)，但新的規(guī)則已經(jīng)形成。
今年1月16日，東莞市政府印發(fā)了《關(guān)于聚焦先進制造打造高品質(zhì)空間，全面加快“三舊”改造的實施意見》，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開招引實施主體”模式。
此前，東莞的舊改模式主要包括政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。新政出臺后，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。
此外，制定全市統(tǒng)一的補償安置核算指引，作為各鎮(zhèn)街(園區(qū))制定拆遷補償標準的指導(dǎo)性依據(jù)，統(tǒng)一明確改造成本。
開發(fā)商充當?shù)慕巧簿褪鞘袌鲋黧w，可通過公開競價確認為改造項目實施主體(擬土地受讓方)，并限期內(nèi)完成改造單元的土地整理，進行改造開發(fā)建設(shè)，原則上1-2年內(nèi)完成收購歸宗。
公告也指出了新政所指向的癥結(jié)：近年來，東莞市“三舊”改造工作存在博弈空間較大、改造布局分散、項目品質(zhì)參差、時間成本過重、補償預(yù)期攀高、產(chǎn)業(yè)空間被擠壓等問題。
據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，2018年至2021年，東莞市發(fā)布前期服務(wù)商招引/采購結(jié)果公示388個，涉及面積10634萬m2。
按年份統(tǒng)計，2018年有7個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積167萬m2；2019年有81個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積3229萬m2；2020年有174個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積4386萬m2；2021年有126個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積2852萬m2。
而在2022年，僅有6個項目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積58萬㎡。2022年中標的前期服務(wù)商的項目數(shù)量較2021年全年環(huán)比下降95%，涉及項目面積較上年環(huán)比下降98%。
東莞舊改熱潮退卻，另一層背景是各家房企的生存環(huán)境改變。
據(jù)不完全統(tǒng)計，奧園在東莞曾獲批（前期服務(wù)）城市更新項目12個、項目土地面積共282.4萬㎡。
2022年6月，由奧園、中天、泰誠聯(lián)手摘牌的東莞首個商住類單一主體掛牌招商項目——鹿湖壩舊改項目宣告終止。
佳兆業(yè)在東莞共中標10宗城市更新單元，合計總占地達216.13萬㎡。
在2022年底，有市民在東莞問政平臺向人社局反映，佳兆業(yè)東莞城市更新服務(wù)集團拖欠離職人員補償金長達7個月，也拖欠在職人員工資長達三個月。
2022年4月及6月，莞城興塘南、步步高北先后宣告停止前期服務(wù)工作，原因是“前期招引服務(wù)商過程中存在瑕疵”，前期服務(wù)商均為保利達控股國際有限公司。
而早在2021年，華夏幸福在東莞的11宗舊改也全部轉(zhuǎn)讓到了鵬瑞名下，宣告退出。
在東莞舊改最為火熱的兩年，各系房企爭先角逐，人們談?wù)撜l是這座城市的“舊改之王”。如今就像恩格斯所說，“王冠成打的滾落在街上，無人撿拾。”
有市場分析認為，新政發(fā)布后，東莞舊改市場存量前期服務(wù)商將出現(xiàn)分化，資金狀況良好的企業(yè)可能繼續(xù)推進優(yōu)質(zhì)項目，部分項目到期后或面臨終止，甚至個別前期服務(wù)商會與村委會協(xié)商提前解約。
洋杞坑出讓落錘，就介于新舊規(guī)則交替時。