觀點網(wǎng) 相較于延期八個月才正式亮相的2021年財報，融創(chuàng)中國2022年成績單披露得還算及時。
三月最后一天，上市房企集中公布全年業(yè)績，其中也包括出險房企代表——融創(chuàng)中國。
數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)，融創(chuàng)實現(xiàn)營收收入967.5億元，毛虧約為8.2億元，虧損較去年減少約9.7億元，減少約54.2%；公司擁有人應(yīng)占虧損約為276.7億元，較去年減少約105.9億元，減少約27.7%。
融創(chuàng)交出的這一份成績單，市場早有預(yù)期。
一方面，過去一年，在行業(yè)下行、精準(zhǔn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了陣痛期，表現(xiàn)在業(yè)績上是虧損房企增加，集體遭遇業(yè)績的“滑鐵盧”。
另一方面，受債務(wù)暴雷影響，融創(chuàng)尚未恢復(fù)到此前的經(jīng)營狀態(tài)，加之在流動性危機緩解之前，市場對其的信心不足，業(yè)績難免受到影響。
但從整體業(yè)績表現(xiàn)來看，虧損進(jìn)一步收窄，加之去年年末以來行業(yè)利好政策不斷，這也意味著，融創(chuàng)中國有望乘著政策東風(fēng)加快復(fù)蘇。
此前幾天出席境外債重組說明會時，融創(chuàng)董事長孫宏斌曾提到：“要盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。”
對融創(chuàng)中國而言，財報披露的意義或許并不僅僅是業(yè)績公布那么簡單，這也意味著距離復(fù)牌更進(jìn)一步了。
業(yè)績與拿地
“過去的一年公司的工作重心，一個是全力的保交付和基本的運營，另外一個是保護(hù)資產(chǎn)價值。”
有相關(guān)人士告訴觀點新媒體，在3月29日召開的融創(chuàng)中國境外債重組說明會當(dāng)中，公司執(zhí)行總裁汪孟德對過去一年的工作進(jìn)行了簡要介紹和闡述。
從財報的一連串?dāng)?shù)據(jù)，能夠觀察這家房企過去的工作重心以及未來的表現(xiàn)預(yù)期。
首先，從基本運營數(shù)據(jù)來看，2022年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)營業(yè)收入967.5億元，較2021年同期減少約51.2%；毛虧約為8.2億元，同比減少約9.7億元。
此外，該公司擁有人應(yīng)占凈虧損由2021年約382.6億元減少至276.7億元，核心凈虧損為138.6億元，同比減少54.78%。
一方面，虧損進(jìn)一步收窄，說明企業(yè)正在積極調(diào)整與應(yīng)對；另一方面，融創(chuàng)中國當(dāng)前虧損主要是因物業(yè)計提減值造成的“浮虧”，預(yù)計不會對現(xiàn)金流和企業(yè)經(jīng)營帶來影響。
從收入結(jié)構(gòu)看，期內(nèi)公司實現(xiàn)物業(yè)銷售收入828.4億元，同比減少53.69%，下降的原因是是去年房地產(chǎn)行業(yè)下行和新冠肺炎疫情疊加的嚴(yán)峻環(huán)境，部分地區(qū)的已售物業(yè)項目交付面積和平均售價較過往下降。
不過，即便物業(yè)銷售收入較過往有所下滑，但這一業(yè)務(wù)仍舊貢獻(xiàn)了大多數(shù)的收入。
期內(nèi)，該公司文旅城建設(shè)即運營收入實現(xiàn)47.7億元，物業(yè)管理收入實現(xiàn)62.6億元，其他業(yè)務(wù)收入為28.8億元，均較過往出現(xiàn)一定降幅。
顯然，不僅僅是物業(yè)銷售，整體來看融創(chuàng)中國各項業(yè)務(wù)均受到疫情反復(fù)、消費信心下降等多重因素影響。
此前數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國2022年累計實現(xiàn)合同銷售金額約1693.3億元，合同銷售面積約1284.7萬平方米；而2021年同期，該公司實現(xiàn)5973.6億元銷售額。
銷售尚未恢復(fù)的情況下，融創(chuàng)中國集中精力進(jìn)行交付，期內(nèi)在84個城市完成了18萬戶房屋的交付，已交付總建筑面積為809.6萬平方米。
同時，公司還申請了保交樓專項借款配套融資，確保項目的建設(shè)及交付。過往報道顯示，2022年12月1日，在“保交付就是保民生”方針下，融創(chuàng)天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟(jì)南等20個城市近70個項目，宣布已經(jīng)獲批總數(shù)超百億的紓困基金。
這也說明，在相關(guān)資金的助力之下，2023年融創(chuàng)中國將繼續(xù)在保交樓放持續(xù)發(fā)力。
該公司在財報中亦強調(diào)：“未來將繼續(xù)積極把握政策機遇，通過申請保交樓專項借款、爭取銀行保交樓配套融資以及繼續(xù)推動資產(chǎn)管理公司與其他金融機構(gòu)協(xié)同盤活優(yōu)質(zhì)項目等方式，支持和確保物業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)及順利竣工交付。”
從土地投拓看，融創(chuàng)中國始終表現(xiàn)謹(jǐn)慎，自2021年下半年以來便停止了公開市場拿地，2022年全年土地儲備方面依舊是“零新增”。
此前，孫宏斌在境外債說明會上提到，追求規(guī)模的慣性讓公司在投資上過于樂觀和激進(jìn)，比如2021年上半年那一輪拿地，以及在管理上權(quán)力過于下放也是造成公司流動性危機的重要原因。
可以預(yù)見，經(jīng)過此輪流動性危機之后，融創(chuàng)與孫宏斌將會更加謹(jǐn)慎。
截至報告期末，該公司連同合營公司及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項目共計890個，總土地儲備面積約為2.18億平方米，權(quán)益土地儲備面積約為1.30億平方米。
整體來看，融創(chuàng)的資產(chǎn)盤子還算厚實，在恢復(fù)經(jīng)營之后不至于“無米下鍋”。
化債與復(fù)牌
除了保交付，過去一年，融創(chuàng)中國同樣積極保護(hù)資產(chǎn)價值。最明顯的動作是，這一年公司出售資產(chǎn)的數(shù)量有所減少。
實際上，2021年，融創(chuàng)接連通過出售資產(chǎn)等方式回流資金。其中，18億元出售商管板塊、69億元減持貝殼股票、26.8億元出售滬杭三項目。同時通過出售項目公司、配股融資、大股東借款等方式，回流資金近250億元人民幣。
但2022年該公司出售動作減少，取而代之的是增加了與AMC的合作，通過AMC資金助力盤活上海董家渡、武漢桃花源項目等核心項目。
“在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資產(chǎn)將嚴(yán)重影響公司長期的交付和債務(wù)清償問題的解決”。
的確，出售資產(chǎn)能夠解決部分債務(wù)清償問題，但是對公司后續(xù)經(jīng)營將會帶來不利影響，而融創(chuàng)化債思路的改變，同樣說明孫宏斌是帶著長期發(fā)展的思維去衡量當(dāng)前的局勢。
從財報來看，經(jīng)過一年多時間的化債，融創(chuàng)中國降負(fù)債成效顯現(xiàn)，截至2022年12月31日，負(fù)債總額同比下降約481億元。其中，有息負(fù)債約為2984億元，相比2021年減少約233億元；連同其合營及聯(lián)營公司的有息負(fù)債約為人民幣4043億元，相比2021年減少約642億元。
報告期末，融創(chuàng)資本負(fù)債比率約為75.2%，較過往出現(xiàn)一定的波動上升態(tài)勢。
該公司在財報中亦強調(diào)：“集團(tuán)將積極應(yīng)對債務(wù)現(xiàn)狀，堅決銷售，釋放經(jīng)營現(xiàn)金流，以改善資本負(fù)債比率。”
期末，該公司現(xiàn)金余額僅有375.4億元，其中非受限制現(xiàn)金僅有116億元，顯然有所不足。不過，當(dāng)前公司化債迎來迎來新進(jìn)展，如果后續(xù)債務(wù)展期成功，恢復(fù)正常經(jīng)營，有望改善現(xiàn)金流狀況。
據(jù)了解，就在公布2022年全年業(yè)績的兩天之前，該公司剛剛披露了境外債重組方案。
對融創(chuàng)中國來說，獲得債權(quán)人小組的支持，意味著提前拿到30%的贊成票，債務(wù)重組方案的通過獲得了一定保障。
相較于境外債，該公司境內(nèi)債務(wù)的重組進(jìn)展更明朗一些。
于今年1月初，融創(chuàng)中國便發(fā)公告稱，總計160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會議表決通過。
“境內(nèi)外債務(wù)重組成功、2022年年報發(fā)布、股票復(fù)牌是公司恢復(fù)的重要里程碑，也是支持業(yè)務(wù)恢復(fù)的堅實基礎(chǔ)。”在此前的境外債重組說明會上，汪孟德多次強調(diào)。
的確，隨著2022年年報的發(fā)布，融創(chuàng)中國有望進(jìn)入復(fù)牌程序。相關(guān)消息顯示，融創(chuàng)目前已滿足復(fù)牌指引要求，將于4月完成復(fù)牌。