3月24日，證監會發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），進一步推進REITs常態化發行工作。
發改委同步發布了REITs項目申報推薦工作的通知，明確了時間申報等要求。
來看關鍵內容：
1、 研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。
2、 項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。
3、 申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。
4、 首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。
5、 推動擴募發行常態化。鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規范的上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。
6、 支持經營規范、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點。
7、 健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務。適時推出REITs實時指數。
8、 進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。
9、 健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。
10、 建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。
服務實體經濟 拓寬試點資產類型
《通知》拓寬試點資產類型。貫徹落實中央經濟工作會議關于著力擴大國內需求，優化政策措施，充分發揮消費的基礎作用，把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人（原始權益人）應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得為商品住宅開發項目變相融資。
同時，分類調整項目收益率和資產規模要求。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目，基金存續期內部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經營權、經營收益權類項目，預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行，首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的2倍。
《通知》明確推動擴募發行常態化。按照市場化法治化原則，鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規范的上市REITs通過增發份額收購資產，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地，完善擴募定價機制，鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。擴大市場參與主體范圍。支持經營規范、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點，允許符合條件的機構參與基礎設施REITs，依托其在基礎設施項目儲備和運營管理優勢，促進形成存量資產和新增投資的良性循環。
此外，還加強二級市場建設。健全二級市場流動性支持制度安排，完善做市機制，加強對做市商的考核評價，督促其積極履行做市義務。適時推出REITs實時指數。
完善審核注冊機制 反饋意見僅發一次
《通知》明確建立分工明確、各有側重、高效銜接的審核注冊工作機制，進一步優化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規范性、可預期性和透明度。證監會和證券交易所原則上應當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統一發出。堅持開門辦審核，定期開展市場機構座談會，傳遞監管工作理念。
并強化了大類資產準入標準。總結試點經驗，對產業園區、收費公路等實踐較多的資產類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核和信息披露要點，對項目質量從嚴要求，并以適當方式向市場公開，加快成熟類型資產的推薦審核透明度和發行上市節奏。同時，建立常態化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題，并通過培訓、典型案例分享等方式向市場公開，加快試點項目進展，引導市場規范發展。完善發行、信息披露等基礎制度。健全REITs發售業務規則，完善資產估值和詢價定價機制，規范發行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。研究規范治理機制的權責條款，完善REITs治理結構。
全鏈條監管促進市場平穩運行
《通知》構建了全鏈條監管機制。遵循REITs特點規律和風險特征，結合基礎設施REITs試點模式，建立健全包括項目盡調、發行定價、信息披露、資產運營管理、二級市場交易等環節的全鏈條監管制度。突出以“管資產”為核心，按照實質重于形式的原則，加強對基礎資產質量、運營管理的穿透監管。
并要求證監局、證券交易所、證券業協會和基金業協會等單位應當各司其職，協同配合，形成監管合力。壓實基金管理人的主動管理責任，督促基金管理人、基金托管人、資產支持證券管理人、原始權益人、外部運營管理機構、財務顧問、證券基金服務機構等參與方依法履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。
發改委明確REITs項目申報工作
發改委同步發布了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（以下簡稱《推薦工作》），明確要合理把握項目發行條件，切實提高申報推薦效率，充分發揮專家和專業機構作用，用好回收資金促進有效投資，切實加強運營管理。
《推薦工作》要求項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后，發起人（原始權益人）應按發改投資文件等要求，向有關省級發展改革委報送項目申報材料。省級發展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。
項目受理后，發改委、省級發展改革委將明確專人對接，優化工作流程，加快工作進度，共同開展項目判斷。省級發展改革委應及時將符合條件的項目申報文件和相關材料報送發改委。為提高工作效率，如涉及省級其他部門的有關事項已由該部門（包括其下級部門）出具無異議函或書面支持意見，省級發展改革委向發改委報送項目申報文件時不宜再重復會簽。
中央企業可將項目申報材料和項目所在地省級發展改革委意見直接報送發改委，也可通過省級發展改革委報送。直接報送的，發改委及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目于5個工作日內正式受理；對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內作出回復。
另外，《推薦工作》明確，基礎設施REITs凈回收資金（指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等資金后的回收資金）應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目（含新建項目、改擴建項目）；其中，不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產項目，不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發起人（原始權益人）流動資金等。在符合國家政策及企業主營業務要求的條件下，回收資金可跨區域、跨行業使用；除國家有特殊規定外，任何地方或部門不得設置限制條件，影響企業按照市場化原則依法合規使用回收資金。
同時，加快基礎設施REITs凈回收資金的投資進度，盡快形成投資良性循環，更好支持實體經濟發展。基礎設施REITs購入項目（含首次發行與新購入項目）完成之日起2年內，凈回收資金使用率原則上應不低于75%，3年內應全部使用完畢。凈回收資金使用進度明顯不符預期的，應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的，應按要求向有關省級發展改革委備案并說明情況。為確保回收資金盡快用于項目投資、有效支持實體經濟發展，已上市基礎設施REITs項目發起人（原始權益人）應于每季度結束后5個工作日內向發改委投資司直接報送回收資金使用情況，同步抄送再投資項目涉及的省級發展改革委。如回收資金使用進度不及預期，發改委將及時提醒有關項目發起人（原始權益人）；確有必要時，將提請有關省級發展改革委約談項目單位，了解具體情況，提出整改建議。
已上市REITs25只 募集資金超過800億
2020年4月基礎設施REITs試點啟動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型，形成了一定規模效應、示范效應。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。
證監會表示，下一步將會同國家發展改革委等有關部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設中國特色現代資本市場，著力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發展之路，更好服務構建新發展格局和經濟高質量發展。
責編：萬健祎