來源：證券日報
本報記者 吳曉璐
3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）；同日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（簡稱《申報推薦通知》），兩個文件同時提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。”
速覽五大要點：
1、拓寬試點資產(chǎn)類型。研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
2、分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。
3、優(yōu)化審核注冊流程。發(fā)改委自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
4、注重市場體系建設(shè)。推動擴募發(fā)行常態(tài)化，擴大市場參與主體范圍，適時推出REITs實時指數(shù)。
5、堅持規(guī)范和發(fā)展并重，促進市場平穩(wěn)運行。
已上市REITs25只
募資超過800億元
2020年4月基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點啟動以來，各項工作平穩(wěn)有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩(wěn)，達到預(yù)期目標。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集資金超過800億元，項目涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型，形成了一定規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。在各方共同努力下，初步探索走出了一條既遵循成熟市場規(guī)律、又適應(yīng)中國國情的REITs發(fā)展之路。
2022年以來，證監(jiān)會會同國家發(fā)展改革委落實國辦發(fā)19號文要求，加快推進REITs常態(tài)化發(fā)行，并從市場培育、項目推薦、審核注冊、監(jiān)管資源配置和完善配套政策等方面提出10條措施。
拓寬試點資產(chǎn)類型
完善審核注冊機制
此次《通知》共提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行工作。
一是，加快推進市場體系建設(shè)，提升服務(wù)實體經(jīng)濟能力。
拓寬試點資產(chǎn)類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
分類調(diào)整項目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預(yù)計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發(fā)行，首次申報發(fā)行REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元，可擴募資產(chǎn)規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的2倍。
推動擴募發(fā)行常態(tài)化。鼓勵運營業(yè)績良好、投資運作穩(wěn)健、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范的上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地。
擴大市場參與主體范圍。支持經(jīng)營規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗豐富的優(yōu)質(zhì)保險資產(chǎn)管理公司等金融機構(gòu)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)試點，允許符合條件的機構(gòu)參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
加強二級市場建設(shè)。完善做市機制，適時推出REITs實時指數(shù)。
二是，完善審核注冊機制，提高制度化規(guī)范化透明化水平。包括完善審核注冊機制，優(yōu)化審核注冊流程，明確大類資產(chǎn)準入標準，完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。
《通知》提出，進一步優(yōu)化審核注冊流程，提高審核注冊工作的規(guī)范性、可預(yù)期性和透明度。證監(jiān)會和證券交易所原則上應(yīng)當將問題一次匯總成書面反饋意見，并由證券交易所統(tǒng)一發(fā)出。
明確大類資產(chǎn)準入標準。加快成熟類型資產(chǎn)的推薦審核透明度和發(fā)行上市節(jié)奏。同時，建立常態(tài)化會商機制，著力解決“新類型”項目面臨的重大疑難和無先例問題。
完善發(fā)行、信息披露等基礎(chǔ)制度。健全REITs發(fā)售業(yè)務(wù)規(guī)則，完善資產(chǎn)估值和詢價定價機制，規(guī)范發(fā)行推介、詢價、定價、配售行為。制定臨時信息披露指引，強化重大事項披露要求。
此外，《申報推薦通知》提出，規(guī)范項目申報受理流程。省級發(fā)展改革委應(yīng)及時對項目申報材料進行初步審核，對基本符合條件的項目應(yīng)于5個工作日內(nèi)正式受理；對明顯不符合發(fā)行條件或材料不完整、不齊備的不予受理，并于5個工作日內(nèi)作出回復(fù)。
加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內(nèi)，應(yīng)完成省級發(fā)展改革委報送、委托咨詢評估、有關(guān)業(yè)務(wù)司局會簽、向中國證監(jiān)會推薦項目的相關(guān)工作。發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人等根據(jù)要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內(nèi)。
三是堅持規(guī)范與發(fā)展并重，突出以“管資產(chǎn)”為核心，構(gòu)建全鏈條監(jiān)管機制，促進市場主體歸位盡責(zé)。依法打擊違法違規(guī)行為，保護投資者合法權(quán)益。
四是凝聚各方合力，完善重點地區(qū)綜合推動機制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決REITs涉及各類問題，推動完善配套政策，抓緊推動REITs專項立法。
《通知》提出，推動完善配套政策。加強與相關(guān)部門溝通，進一步明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs的會計處理方式和稅收征管細則。推動社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等配置型長期機構(gòu)投資者參與投資，積極培育專業(yè)化REITs投資者群體，助力市場平穩(wěn)運行。借鑒境外成熟市場實踐，及時總結(jié)REITs試點經(jīng)驗，抓緊推動REITs專項立法。
證監(jiān)會表示，下一步將會同國家發(fā)展改革委等有關(guān)部門，深入貫徹黨的二十大精神，圍繞建設(shè)中國特色現(xiàn)代資本市場，著力推進REITs常態(tài)化發(fā)行，實現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長，充分發(fā)揮REITs助力盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資和降低實體企業(yè)杠桿率的重要作用，走好中國特色REITs市場發(fā)展之路，更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。
責(zé)任編輯：劉萬里 SF014