1.23倍的資產(chǎn)覆蓋比率，世茂股份（600823.SH）仍未能獲取部分債權(quán)持有人的同意意見。多位投資人表示，希望世茂股份能優(yōu)化增信措施，提供更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)或由實(shí)控人提供擔(dān)保。
12月14日，澎湃新聞從知情人士處獲悉，世茂股份計(jì)劃對(duì)旗下5只公司債進(jìn)行統(tǒng)一展期4年至2026年12月，期間將分期償付本息。據(jù)wind數(shù)據(jù)，5只債券的存續(xù)金額約44.25億元。
為獲取債權(quán)持有人的同意，世茂股份在條款中提出，對(duì)5只債券新增資產(chǎn)股權(quán)質(zhì)押增信，并設(shè)置增信項(xiàng)目第三方機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流監(jiān)督機(jī)制，增信資產(chǎn)包括世茂三亞國際金融中心、紹興世茂廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
澎湃新聞獨(dú)家獲取的項(xiàng)目資料顯示，兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)剩余價(jià)值54.47億元，相較于44.25億元的負(fù)債，資產(chǎn)覆蓋比率約為1.23倍。
世茂三亞國際金融中心項(xiàng)目由世茂股份間接持股100%，項(xiàng)目總占地面積為5.77萬平方米，總建筑面積超過21萬平方米，項(xiàng)目業(yè)態(tài)包括BLOCK商業(yè)街區(qū)、商業(yè)辦公、商業(yè)SOHO及自持寫字樓。
截至2022年10月底，剩余貨值48.86億元，自持物業(yè)預(yù)計(jì)價(jià)值19.46億元，已售未回款金額2.31億元，未來投入及已發(fā)生未支付款項(xiàng)32.16億元。截至2022年10月底，該項(xiàng)目合計(jì)債務(wù)或有息負(fù)債規(guī)模為6.37億元。
依此推算，該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)剩余價(jià)值=銷售型項(xiàng)目剩余貨值+自持物業(yè)預(yù)計(jì)價(jià)值+已售未回款部分全額-未來投入-已發(fā)生未支付款項(xiàng)項(xiàng)目債務(wù)/或有負(fù)債= 48.86億元+19.46億元+2.31億元-32.16億元-6.37億元，剩余價(jià)值約為32.09億元。
未售貨值方面，該項(xiàng)目A地塊： 已在建在售，預(yù)計(jì)2024年6月交付；未售貨值預(yù)估7.19億元；自持部分價(jià)值預(yù)計(jì)4.31億元。BCD地塊：未動(dòng)工，如2023年一季度開工，預(yù)計(jì)BC地塊于2025年一季度交付，D地塊于2025年三季度交付；未售貨值合計(jì)41.67億元；自持部分價(jià)值預(yù)計(jì)15.15億元。
其中，A地塊中，SOHO式辦公價(jià)值1.62億元、沿街商鋪2.22億元、塔樓式辦公樓3.35億元；BCD地塊商業(yè)價(jià)值14.32億元、塔樓底商2.21億元、辦公25.15億元。
紹興世茂廣場(chǎng)截至2022年10月31日的預(yù)計(jì)估值為36億元，債務(wù)規(guī)模為13.62億元（預(yù)計(jì)剩余價(jià)值=預(yù)計(jì)評(píng)估價(jià)值-項(xiàng)目債務(wù)=36.00億元-13.62億元= 22.38億元）。
該項(xiàng)目商業(yè)部分證載建筑面積為18.29萬千平方米，包括地上4層商鋪、地下一層商鋪等，地下車位共888個(gè)。
據(jù)世茂股份公布財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2022年上半年該項(xiàng)目的租金收入為3200萬元，租金收入/房地產(chǎn)公允價(jià)值=3%；2021年，該項(xiàng)目的租金收入為6100萬元，租金收入/房地產(chǎn)公允價(jià)值=3%。
對(duì)于增信措施，有投資人表示，世茂三亞國際金融中心需要大量的資金投入，且目前市場(chǎng)低迷可售物業(yè)的銷售前景不明朗；紹興世茂廣場(chǎng)雖然估值高，但項(xiàng)目本身有約13億元的抵押借款，一年的租金約6000萬元左右，這樣的估值偏高。
多位投資人均表示，盡管新增項(xiàng)目股權(quán)增信，但資產(chǎn)質(zhì)量并不樂觀，希望世茂股份能提供更優(yōu)質(zhì)、成熟的資產(chǎn)做增信或者有實(shí)控人個(gè)人進(jìn)行擔(dān)保。
記者獲取的展期條款顯示，展期后，各只債券維持原利率不變，未付的利息將以資本化形式計(jì)入本金。對(duì)于展期后的利息支付，世茂方面解釋，為緩解展期后公司前期資金壓力，設(shè)置展期后第一年利息將于2024年3月及2024年6月各支付50%；第二年利息于2025年3月及2025年6月支付50%；2024年12月后利息按年支付。
2024年后分期償付本金支付時(shí)，本金對(duì)應(yīng)利息隨本金一同支付。方案顯示，2024年12月至2026年12月，每個(gè)季度支付一次本息，分別為2%、6%、10%、10%、12%、15%、15%、15%、15%。
此前有多位債權(quán)人向澎湃新聞表示，對(duì)于世茂股份的展期方案不滿意，希望增加首付款。