文/樂居財經 靳文雨
四年一度的世界杯如期而至。號稱“史上最貴”的卡塔爾世界杯，總投資為2290億美元、總獎金達4.4億美元，創下了新的記錄。這場狂歡背后，王健林的萬達，成為了FIFA官方指定的最大中國贊助商。
8年前，萬達就與世界杯結緣，如今王健林再次出手，依舊闊綽。現時的他，已從當年股債雙殺的陰影中走了出來，重登胡潤榜內地地產富豪之首，令人頗為感慨。
而同樣是狂熱足球迷的許家印，卻沒有了昔日的風光，盡顯落寞，連寄托了他金元足球夢的恒大世界 級足球場，都慘遭退地，無奈易主。眼下，高筑的累累債務，讓他疲于應對，無暇他顧。
今年的胡潤百富榜上，許家印的財富比去年減少了60%至300億元。與此同時，他18年來也第一次沒有登上胡潤慈善榜，當年榮歸故里、扶貧助困的大手筆，已不見蹤影。
2022胡潤百富榜上，農夫山泉的鐘睒睒以4550億元財富值，繼續蟬聯首富。以往，地產老板是這個位置的常客，楊惠妍、黃光裕、許家印等，你方唱罷我登場，在很長一段時間內都是風頭無兩。
但房地產行業，今年一連打破了“財富下降數額最多者所在行業”“所在行業落榜者最多”“上榜人數占比下降最多”三項記錄。不少地產老板在流動性逆境中，銷售規模收縮、利潤下降、拋售資產、公司估值大跌，造富能力明顯下降。
富豪洗牌、故事重寫，在一行行跌宕起伏的數據曲線背后，折射出來的，是整個房地產行業的轉型和出清。
滑落的富豪
在恒大陷入危機的這一年多時間里，許家印不僅主動出售了部分項目，還頻遭退地，導致旗下的資產版圖迅速縮小。就在幾天前，恒大深圳灣超級總部項目地塊，也宣布易主，夢碎深圳灣。
目前，深陷債務泥淖的恒大仍難自救，恒大系三家上市公司至今依舊停牌，債務重組也沒有進展的消息。盡管被許家印當成救命稻草的恒大汽車，已交付了首款量產車，但它是否能把恒大拽出泥潭，還不得而知。
從風光無限到落寞退場，許家印在胡潤富豪榜上的排名，從去年的70位下降到了今年的172位，財富值從730億元縮水到了300億元。而兩年前，他以2350億元身價，成為地產首富的情景，還歷歷在目。
作為曾經的首富，黃光裕也不輕松，在出獄1年，套現10億元后，國美被曝停發員工工資，可見其本身的債務壓力也不小。而曾登上女首富的吳亞軍，雖然以735億元財富位列第50位，財富縮水了23%，但她卻稱得上是“全身而退”。
10月底，這位地產鐵娘子將董事長之位，傳給了40歲的仕官生陳序平，正式隱退。而龍湖已成為少數能在調控的基調下，保持穩健的民企之一，未來其公司戰略，仍將有條不紊的進行。
除了曾經的首富們之外，跌出百強的地產老板也并不少。比如世茂集團的許榮茂家族，其身家較去年減少了700億元，以380億元排名富豪榜第128名，較去年下降89名。
2020年上半年，世茂曾超額完成3000億元銷售目標，市值高達1300億港元。但從去年第四季度開始，世茂便開始賣掉資產緩解流動性。上海“深坑酒店”、上海世茂廣場、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心等城市地標，都成為了其回血的重要資本。
郭廣昌也是如此。今年以來，復星系已多次減持旗下參控股企業股權，涉及醫藥、地產、保險等核心上市企業，套現金額達350億元。
對多家公司更是“清倉式”減持，其中不乏持股超10年的公司。例如，復星系在10月中旬以160億元清倉持股長達19年的南鋼股份，這也是復星年內資產變現中交易金額最大的一筆。頻頻的減持動作，使郭老板財富縮水了205億元。
此外，朱孟依、孫宏斌、紀海鵬的財富值分別為500億、195億、130億，排名也分別下跌了14位、132位、328位。一系列耳熟能詳的地產創一代，都經歷了不同程度的落差。
在富豪榜上，雖然從總財富來看，房地產行業仍為最高，占比達10.8%，但曾經活躍在胡潤百富榜上的地產富豪們，卻共同經歷了一場大落敗。
榜單顯示，在20年前，房地產行業的上榜人數在胡潤百富榜占比為50%；十年前，這一比例為20%；五年前為15%；2022年房地產行業繼續下跌，上榜人數占比僅為10%。
曾經霸榜多年的房地產商，也正悄無聲息地從榜單上消失。在所有293位落榜人員中，涉足房地產行業的最多，達41人，占比14%。
逆勢而上
盡管地產行業是今年富豪財富縮水最大的行業之一，但仍有一些地產人實現了財富進階。
在輕資產道路上疾馳的王健林，憑借千億身家，反超楊惠妍與吳亞軍，再次登上了內地房地產富豪之首的寶座。雖然相比去年，王健林家族的財富縮水了50億元，但排名在今年依然前進了9位，位列第32名。
王健林家族的排名變化，也折射了萬達集團在地產里的沉浮。
2015年，王健林曾登頂首富。但兩年后，國內地產行業刮起了寒風，彼時海外投資驟然收緊，銀行突然上門催債，身負4000多億債務且在海外瘋狂并購的萬達，一時陷入了四面楚歌。
為了盡快回籠資金還債，王健林不得不甩賣資產，極力降負債、去地產化，實行輕資產戰略轉型。但轉型期也有陣痛，他在胡潤百富榜上的排名節節后退。
在經歷過幾年調整修復后，王健林終于重新回到了正常軌道。
今年以來，他更是頻頻抄底，成為深陷困境中地產大佬的“救星”與“接盤俠”，如全面接管山西忻州田森匯，改名“忻州萬達廣場”；又與鑫苑、建業簽約，全面接管多個商業項目等。
眼下，王健林正準備迎接他地產生涯的新階段。就在10月24日，他68歲生日當天，萬達商管向港交所遞交的招股申請再次失效，老王隨即于次日，再次迅速向港交所遞交IPO申請，這是一年里萬達第三次遞交招股書。
只要珠海萬達商管，能在2023年底前上市，敲開資本市大門，那王健林便完成了重回港股的心愿。憑借著萬達商管的超大體量及輕資產屬性，屆時估值提升，老王的身價可能還會進一步上漲。
而在今年地產行業為數不多資產增值的人員中，最引人關注的還要屬濱江集團的戚金興。
榜單顯示，2022年戚金興、戚家齊父子的財富值達到190億元，增長幅度高達111%，排名從去年的802名瞬間增進到第296名，可謂是一次令人驚嘆的躍進。
當下的濱江，在區域深耕的民企中，尤為獨特。它既不受輿論波及，融資、拿地也如常進行。克而瑞數據顯示，今年1-10月，濱江以361億元的拿地金額位列第7，就算拿它與一眾國央企對比，表現也堪稱亮眼。
而在今年眾多房企市值大幅跳水的境遇下，濱江的股價同樣實現了逆勢增長。數據顯示，截至11月初，濱江集團股價已從年初的4.66元/股上漲至10.63元/股，漲幅達約130%，公司市值也已漲至330億元。
另外，海倫堡的黃熾恒、星河灣的黃文仔、金輝的林定強家族等，在今年富豪榜上的排名都有一定的上升。
其中，黃熾恒以230億元的財富位列第235位，排名較去年上升了277位。據了解，作為地產界老板，黃熾恒也是炒股玩得數一數二的高手，有著“最牛散戶”的稱號。
比如2009年，黃熾恒就與兄弟黃楚欣建倉上海萊士，一年后上海萊士股票飆升150%，四年后投資收益超500%，獲利近4億元。此后，其更是頻頻出手鋼研高納、武漢控股、萬邦達、天寶股份等股票，其中有幾只他名列前十大流通股東。
2016年，憑借著投資線條的延展，55歲的黃熾恒以130億元的財富首次上榜《胡潤百富榜》，位列第213位，此后，他便成為各類富豪榜的常客。
難逃“周期”
不少房企都直呼，地產行業的錢越來越難賺了，其中的“難”，如人飲水，冷暖自知。
給地產商當頭一棒的，是地產薄利時代的到來。受地價上行、銷售限價等影響，地產行業毛利率在2018年達到高點之后就逐年下行，房企盈利進入瓶頸期。
這兩年，不僅頭部房企的毛利率集體下跌，就連華潤置地、中海、龍湖、金茂、金地等多家財務“優等生”的業績均有類似體現。
毛利下跌，如果能爭取“薄利多銷”的局面，那仍是比較理想的結果。在去年下半年之前，銷售順暢、規模體量不減，營收、利潤、現金回籠同樣較為可觀。只是后來風云變幻，銷售滯澀，一切都變得更為艱難。
今年，經歷了“金九銀十”之后，地產的銷售仍然不見起色。前10月，百強房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%；銷售額超千億房企16家，較去年同期減少16家；超百億房企100家，較去年同期減少48家。
銷售回款猶如內生動力，假如運轉不起來，那就算融資放開，終究只能靠“一條腿”走路。這成為了地產界此起彼伏暴雷危機的導火索。
行業下行，敏感的股市也紛紛看空，在央行“第二支箭”發出，以及一系列的融資利好呈現之前，資本市場跌得可謂是“哀鴻遍野”。
樂居財經曾做過統計，年初至11月初，在60家樣本內房股中，股價跌幅超60%的有31家，超過一半。其中，有12家房企的跌幅甚至超過80%，5家房企的跌幅超過90%，在年內10個多月的時間里，猶如滑向了深淵。
香港上市的內地房企中，仙股遍地。佳源、禹洲、中梁、合景泰富、花樣年等30多家地產商，股價均不足1港元；就連被列為示范性房企的旭輝，以及積極化債的龍光，也是依靠近日的股市上漲紅利，才從仙股陣營抽身的。
估值本來就所剩無幾，有些實控人時不時地還遭受被動減持。如在11月初，榮盛建設被動減持榮盛發展9812.13萬股，占總股本2.26%；而近來中南建設大股東也被動減持2.82%股份，存在進一步減持3%股份的風險。
在地產老板身價的評判標準中，其旗下的公司市值至關重要。眼下房企的估值跌入谷底，老板持股比例減少，自然影響到他們在富豪榜上的排名。況且，他們為了疏通流動性，還在不斷拋售手上的其他資產。
這種例子太多了。前有藍光拋售迪康藥業、藍光嘉寶，許家印減持恒騰網絡，后有當代置業賣掉代建平臺等，這些舉措也無疑會導致原持有人財富的縮水。
總而言之，胡潤百富榜就如同一面鏡子，照出房地產行業的興衰存亡。地產富豪們的加速退場，也再次印證了行業周期規律，地產的高光時刻正逐漸遠去。
責任編輯：梁斌 SF055